جلسه صد و پنجم ۷ اردیبهشت ۱۳۹۵
لزوم اجاره
مرحوم سید فرمودند فروش عین مورد اجاره باعث فسخ شدن اجاره نمی‌شود و اگر بعد از فروش، اجاره به دلیلی فسخ شد منفعتی که از ملک مستاجر خارج می‌شود به ملک بایع برمی‌گردد یا به ملک مشتری درمی‌آید؟
مرحوم سید گفتند به ملک بایع برمی‌گردد و مرحوم آقای حکیم فرمودند به ملک مشتری درمی‌آید و به مرحوم علامه در تذکره نیز نسبت داده شده است.
در هر صورت همه بر این مطلب تسالم دارند که فسخ یعنی حل معامله و همه چیز به حالت قبل از معامله برمی‌گردد و ملکیت به سبب سابق عود می‌کند.
مرحوم سید می‌فرمایند وقتی اجاره فسخ شد باید عوضین به محل سابق برگردد و قبل از اجاره مالک منفعت موجر بود و فسخ هم اقتضاء می‌کند منفعت به ملک او برگردد.
مرحوم آقای حکیم می‌فرمایند وقتی اجاره فسخ شد باید همه چیز به حالت سابق برگردد، مقتضای فسخ این است که ملکیتی که به سبب این عقد حاصل شده است زائل شود و ملکیت به سبب سابق عود کند، تاثیر سبب سابق به واسطه عقد اجاره خنثی شده بود، فسخ این مانع را برطرف می‌کند و لذا سبب سابق باید در تاثیر کند. حال اگر کسی خانه را اجاره بدهد و اجاره فسخ شود، منفعت به خود مالک برمی‌گردد چون سبب سابق ملکیت این منفعت، ملکیت عین بود و وقتی اجاره منفسخ شد یعنی سبب سابق باید موثر باشد و سبب سابق چیزی جز ملکیت عین نیست. یعنی ملکیت عین باعث می‌شود فرد مالک منفعت آن هم باشد. پس با فسخ اجاره این سبب سابق مجددا موثر خواهد بود.
طبق همین قاعده وقتی عین فروخته شده است و بعد عقد اجاره منفسخ می‌شود یعنی سبب سابق باید موثر باشد و سبب سابق تبعیت منفعت از عین بود پس بعد از فسخ این سبب باید موثر باشد و اکنون مشتری است که مالک عین است پس سبب اثر می‌کند و این یعنی مشتری مالک منفعت هم باشد.
مرحوم آقای حکیم فرموده‌اند ممکن است کسی اشکال کند که اگر مستاجر عین را به فرد دیگری اجاره داد، بعد از فسخ اجاره دوم، منفعت به ملک مستاجر اول برمی‌گردد نه به ملک مالک و این نشان می‌دهد که منفعت باید به مالک منفعت برگردد.
و ایشان جواب داده است که در این مثال، سبب سابق اجاره اول است و با فسخ اجاره دوم، اثر سابق اثر می‌کند که مقتضای آن ملکیت منفعت برای مستاجر اول است. اما در محل بحث ما سبب سابق، تبعیت منفعت از عین است و بعد از فسخ اجاره به همین سبب منفعت باید به ملک مشتری دربیاید.
بنابراین هر دو طرف به یک دلیل تمسک کرده‌اند. اما حق با کدام طرف است؟
از نظر ما حق با مرحوم سید است و در کلام مرحوم آقای حکیم اشتباهی اتفاق افتاده است و آن اینکه ایشان فرمودند بعد از فسخ، سبب سابق تاثیر می‌کند و سبب سابق تبعیت منفعت از عین است و این سبب مقتضی این است که مشتری مالک شود.
ما عرض می‌کنیم فسخ اقتضاء می‌کند که سبب سابق تاثیر کند. ملکیت عین قبل از بیع و اجاره، سبب ملکیت منافع تا ابد است و اجاره باعث شد که سببیت آن ملکیت، نسبت به ملکیت منافع سلب شود. تاثیر سبب سابق یعنی باید به ملکیت عین قبل از بیع برگردیم و مکلیت عین قبل از بیع باید تاثیر بگذارد. ملکیت قبل از بیع سبب مکلیت منافع الی الابد بود و این باید تاثیر کند و درست است که فروشنده بعد از بیع مالک عین نیست اما با بیع ملکیتش از حین بیع زائل می‌شود اما ملکیتش از حین الاجارة محفوظ است حتی بعد از بیع چون الشیء لاینقلب عما هو علیه.
با فسخ اجاره باید سبب سابق بر اجاره تاثیر کند و سبب سابق ملکیت عین حین الاجارة و قبل از بیع است که سبب ملکیت منفعت در مدت اجاره بود که به مشتری واگذار شده بود و با فسخ اجاره همان اثر خواهد کرد پس بعد از فسخ باید بنا گذاشت بر اینکه عین هنوز هم ملک بایع است اما به لحاظ منفعت در مدت اجاره (و گرنه اصل عین به مشتری واگذار شده است).
تاثیر سبب سابق یعنی منفعت باید به بایع برگردد چون سبب سابق ملکیت قبل از بیع است و ملکیت قبل از بیع متعلق به بایع است. ملکیت مقید به قبل از بیع مال بایع است و فسخ اقتضاء می‌کند همان تاثیر کند.
این طبق اصطلاحات خود آقای حکیم بود.
اما دیروز به بیان دیگری هم این مبنا را ثابت کردیم و گفتیم فسخ اقتضاء می‌کند جا به جایی که با عقد شکل گرفته است در نظر گرفته نشود و همه چیز به جای اول خودش برگردد. منفعت از ملک هر کسی خارج شد بعد از فسخ اجاره باید به ملک او برگردد نه اینکه بعد از فسخ به ملک دیگری درآید چون فسخ مملک جدید نیست.
بنابراین مقتضای قاعده همین است که به ملک بایع برگردد. و اینکه به ملک مشتری برگردد اصلا قائلی ندارد غیر از مرحوم آقای حکیم و نسبت به علامه هم مشخص نیست.
ضمائم:
کلام مرحوم علامه:
مسألة لو باع الموجر العين في مدة الاجارة و رضى المشترى ثم وجد المستاجر بالعين عيبا ففسخ الاجارة بذلك العيب او عرض ما ينفسخ به الاجارة فمنفعة بقية المدة للمشترى عند بعض الشافعية لان عقد البيع يقتضى استحقاق المشترى للرقبة و المنفعة جميعا الا ان الاجارة السّابقة كان تمنع منه فاذا انفسخت خلص المال له بحق الشراء كما اذا اشترى جارية مزوّجة فطلقها زوجها تكون منفعة البضع للمشترى و ليس للبائع الاستمتاع بها و لا تزويجها من الزوج المطلق و قال بعضهم انها للبائع لأنه لم يملك المشترى منافع تلك المدة و بنى بعضهم الوجهين على ان الردّ بالعيب يرفع العقد من اعطه او من حينه ان قلنا بالأوّل فهي للمشترى و كان الاجارة لم تكن و ان كان من حينه فللبائع لأنه لم يوجد عند الرد ما يوجب الحق للمشترى و لو تقايلا الإجارة فان جعلنا الاقالة عقدا فهي للبائع و ان جعلناها فسخا فكذلك على اصح القولين لأنها ترفع الحق من حينها لا محالة و اذا حصل الانفساخ رجع المستاجر باجرة بقية المدة على البائع و يمكن ان يقال يرجع على المشترى و ليكن هذا مفرعا على ان المنفعة يكون للمشترى لأنه رضى بالمبيع ناقض المنفعة فاذا حصلت له المنفعة جاز ان يؤخذ منه بدلها و الخلاف في بيع المستاجر يجرى في هبة و تجوز الوصيّة به
تذکرة الفقهاء طبع قدیم، صفحه ۳۲۹.