جلسه صد و هفدهم ۲۷ اردیبهشت ۱۳۹۵
مرگ موجر یا مستاجر
بحث در بطلان اجاره با مرگ مستاجر در صورت قید بودن مباشرت مستاجر بود. گفتیم برخی از معاصرین اشکال کرده‌اند که با مرگ مستاجر، عین قابلیت انتفاع را از دست نمی‌دهد بلکه برای مستاجر بعد از مرگ، استیفای آن منفعت ممکن نیست و لذا دلیلی بر بطلان اجاره نداریم.
گفتیم در کلام مرحوم سید مذکور است که شرط صحت اجاره قابلیت انتفاع برای مستاجر است و لذا مرحوم سید بر اساس همان مبنا، اینجا نیز به بطلان حکم کرده است.
اما بحث اصلی بر سر دلیل این شرط است. اگر منظور از این شرط، وجود قابلیت انتفاع در عین باشد حرف صحیحی است. مثلا خانه‌ای را که قابلیت سکونت ندارد نمی‌توان برای سکونت اجاره داد و اجاره آن برای سکونت باطل است و بطلان اجاره در اینجا به خاطر عدم وجود منفعت است.
اما اگر منظور این است که برای شخص مستاجر باید انتفاع و استیفای منفعت ممکن باشد دلیلی بر آن نداریم. لذا اگر عین قابلیت انتفاع داشته باشد اما مستاجر نمی‌تواند منفعت را استیفاء کند اجاره باطل نیست.
ممکن است گفته شود اجاره سفهی است، که در این صورت باید بحث کرد آیا معاملات سفهی باطل است؟ معاملات سفیه باطل است اما معاملات سفهی هم باطل است؟
در هر حال اشتراط قابلیت استیفای منفعت توسط مستاجر (مباشرتا یا تسبیبا) شرط صحت اجاره نیست مگر به این نکته که اجاره سفهی باشد و سفهی بودن معامله در جایی است که هیچ غرض عقلایی بر آن مترتب نشود.
آنچه مصحح اجاره است قابلیت شخصی فعلی نیست بلکه قابلیت انتفاع اگر تمکن باشد است. در جایی که خانه قابلیت سکونت ندارد، قابلیت انتفاع حتی با تمکن هم نیست. اما در محل بحث ما قابلیت وجود دارد و فقط مستاجر نمی‌تواند آن منفعت را استیفاء کند و لذا دلیلی بر بطلان اجاره نداریم و فرضا معامله سفهی را هم باطل بدانیم فقط در جایی است که هیچ غرض عقلایی برای معامله فرض نشود. و لذا حتی در این فرض هم باید عقد صحیح باشد و مرگ مستاجر موجب بطلان اجاره نیست.
علاوه که مرحوم سید در فرض شرط مباشرت فرمودند اجاره صحیح است و موجر خیار دارد، و مرحوم آقای خویی فرمودند خیار هم ثابت نیست چون اجاره واقع است و شرط هم اگر به معنای سلبی باشد، خلاف شرط هم عمل نشده است و ورثه مستاجر می‌توانند از آن استفاده‌‌های دیگری بکنند مثلا خانه را انباری کنند و اجاره صحیح است بلکه حتی عقد اجاره مقتضی این بود که علاوه بر خود مستاجر، اهل و عیال او هم از آن استفاده کنند و لذا بعد از مرگ همان افراد می‌توانند استفاده کنند. بله اگر فرد دیگری از آن استفاده کرد آن وقت موجر خیار دارد.
همین نکته در فرض قید هم قابل تصویر است یعنی اجاره در جایی که مباشرت مستاجر قید باشد باز هم اجاره بر این است که مستاجر و اهل و عیال او سکونت کنند و بعد از مرگ مستاجر هنوز هم عائله او می‌توانند از آن استفاده کنند و خلاف اجاره عمل نشده است.
حاصل اینکه حتی در جایی که مباشرت مستاجر قید اجاره باشد با مرگ مستاجر اجاره باطل نیست.
در این مساله نکته دیگری باقی است و آن اینکه برخی مثل مرحوم آقای بروجردی و مرحوم امام، در جایی که مباشرت مستاجر شرط باشد گفته‌اند بعد از مرگ اجاره باطل است و بر فرض که اجاره هم صحیح باشد دلیلی برای ثبوت خیار نداریم.
بحث خیار را قبلا مطرح کردیم و گذشت.
اما اینکه گفته‌اند اجاره باطل است به این دلیل است که این شرط خلاف مقتضای عقد است. عقد اجاره و حقیقت اجاره متقوم به این است که عین قابلیت انتفاع برای مستاجر را داشته باشد. اگر در عقد شرط شود که مستاجر مباشرتا باید از عین استفاده کند یعنی بعد از مرگ مستاجر، مستاجر مباشرتا که نمی‌تواند استفاده کند و تسبیبا هم نتواند استفاده کند و این مانند این است که عینی را به فردی اجاره بدهند و به او بگویند نه حق دارد مباشرتا از آن استفاده کند و نه تسبیبا از آن استفاده کند. شکی نیست این اجاره باطل است چون این شرط خلاف مقتضای عقد است.
بنابراین این اجاره نسبت به بعد از مرگ مستاجر باطل است چون فرض این است که بعد از مرگ مستاجر نه مباشرتا و نه تسبیبا نمی‌تواند از عین استفاده کند و این اجاره باطل است.
چرا این اشکال فقط در کلام مرحوم آقای بروجردی و امام مذکور است و دیگران چنین اشکالی را مطرح نکرده‌اند.
مرحوم آقای خویی هم برای صحت اجاره در این فرض تصویر دیگری ارائه کردند که بیان شد و آن اینکه انتفاع از عین قائم به حیات مستاجر نیست چون بعد از مرگ مستاجر، عائله آن می‌توانند از عین استفاده کنند.
ضمائم:
کلام آقای شاهرودی:
قد يقال بأنّه لا تعقل القيدية في المقام، لأنّ العين المستأجرة عين خارجية جزئية فكما لا يصح تقييد الجزئي بلحاظ بيع رقبته كذلك لا يعقل تقييد منفعتها الخارجية لكونها جزئية ايضاً، فيرجع ذلك الى الاشتراط دائماً.
وفيه: انَّ القابلية والمنفعة كما تتحصص بلحاظ انحاء التصرف كالسكنى والاتجار وغير ذلك تتحصص بلحاظ طرفها من حيث كونها سكنى زيد أو عمرو أو غير ذلك، أي المسكونية أو القابلية لها من زيد وعمرو وهكذا، فيمكن جعل مورد الاجارة الحصة الخاصة من السكنى بحيث لو تحقق غيرها كان عليه اجرة المثل.
نعم الارتكاز العرفي في الموارد المذكورة على الاشتراط، لانَّ العرف يرى القابلية للسكنى كأنه شي‌ء واحد كالبيع الخارجي الموصوف بوصف كما اذا قال بعتك هذا العبد الكاتب، فانَّ القيد في ذلك راجع الى الاشتراط لا التقييد، لانَّ الجزئي لايعقل فيه التحصيص والتقييد، فكذلك الامر في المقام، الّا انه هنا عرفي لا عقلي لامكانه وتصوره عقلائياً ولكنه على خلاف الارتكاز العرفي، ولعله لهذه النكتة ذكر السيد الماتن قدس سره الاشتراط أولًا.
ثم انَّ وجه البطلان بالموت على تقدير القيدية ليس ماذكره بعض أساتذتنا العظام قدس سره من عدم المملوكية، بل عدم وجود تلك الحصة من المنفعة المعقود عليها وان شئت قلت ان المملوك منتف لا الملكية.
هذا ولكن الانصاف عدم تمامية هذا الاستدلال رغم موافقة مشهور المحشين عليه وذلك لأن المنتفي في امثال المقام هو استيفاء المستأجر لا المنفعة الخاصة وهي قابلية العين لسكناه فانها حيثية قائمة بالعين بلحاظ المستأجر سواءً كان متمكناً من الاستيفاء أم لا، فتعذر الاستيفاء لا يوجب انتفاء القابلية في العين بوجه أصلًا، ولهذا لا ينبغي الشك في صحة الاجارة للدار على ان يسكنها بنفسه وعدم انفساخها بقاءً اذا حبس المستأجر ظالم أو سلطان بل وعدم انفساخها اذا عجّز نفسه عن امكان الاستيفاء بنفسه بالسفر الى بلد آخر مثلًا أو غصب العين منه غاصب فان لازم البيان المذكور الحكم بالبطلان في جميع ذلك لانكشاف انتفاء تلك الحصة من المنفعة وهي سكناه بالخصوص وأي فرق بين الانتفاء بسبب سماوي كالموت أو بفعل الغير أو نفسه مع أنه لا يلتزم بذلك فقهياً ولهذا لم يلتزم به حتى القائلين بالبطلان في المقام.
وقد يخرّج القول بالبطلان على أساس انتفاء المالية لا المنفعة بدعوى انّه في فرض عدم التمكن لسبب سماوي ينكشف انّه لا مالية لتلك المنفعة من أوّل الأمر، بخلاف فرض التمكن مع التفويت وايجاد تعذر الاستيفاء من قبل نفسه أو غيره كالغاصب والظالم فانه مال أتلفه على نفسه أو اتلفه عليه الغاصب فيكون ضامناً له.
إلّاانّ هذا الوجه ايضاً لا يمكن المساعدة عليه لأنّ العرف لا يرى فرقاً بينهما، فإنّ المالية للأموال والمنافع لاترتبط بامكان الاستيفاء والانتفاع بها وعدمه ولذا لا ينبغي الشك في صحّة استيجار شخص داراً يعلم انّه لا يتمكن من السكنى فيها بقيد المباشرة لمجرد انّه يريد أن يكون مالكاً لهذه المنفعة في تلك الدار فيقال انّه مالك لسكنى تلك الدار وإن لم يكن قادراً عليه من أوّل الأمر فضلًا إذا حصل سببه بعد الايجار كذلك.
فالصحيح هو الحكم بالصحة في الصورتين، غاية الأمر تنتقل ملكية هذه المنفعة الخاصة للورثة فلا يجوز لهم تكليفاً استيفائها بدون اذن المالك ولكن مع استيفائها لا يضمنون شيئاً إذا لم تكن انتفاعهم أكثر قيمة من المسمّى لكونه من المنافع المضادة.
والغريب ما علقه بعض الأعلام على المتن في المقام من القول ببطلان الاجارة في الصورتين أيحتى على الشرطية فقال: «الأقرب البطلان إذ ملك الورثة لسكنى الدار مع عدم استحقاقهم لاستيفائها بأنفسهم وبغيرهم غير معقول، فالشرط بالنسبة إلى ما بعد الموت منافٍ لمقتضى العقد، ثمّ على تقدير الصحة لا وجه لخيار الموجر إذ لا يتوجه عليه شي‌ء في بقائها حتى يجبر بالخيار». أمّا ما ذكره أخيراً من وجه الخيار فسيأتي التعرض له في كلام بعض أساتذتنا قدس سره.
وأمّا ما ذكره من بطلان العقد فإن كان من جهة فساد الشرط فالصحيح والمشهور انّ فساده لا يوجب فساد العقد وإنّما يوجب الخيار، وإن كان من جهة التناقض مع العقد فيمنع عن القصد الجدّي لانشاء العقد، فمن الواضح انّه في المقام ليس كذلك لتأتي القصد الجدي عند الاجارة لكون المستأجر حياً قادراً على سكنى الدار حينه. وإن كان من جهة انّ الشرط المخالف مع مقتضى العقد يوجب بطلان العقد بالخصوص وإن لم يكن مانعاً عن القصد الجدّي للعقد فهذا أيضاً غير صحيح على ما حقق في محلّه من بطلان الشرط في ذلك وصحة العقد.
ثم انّه ورد في تقريرات بعض أساتذتنا العظام قدس سره في فرض الشرطية بأنّه تارة: يفرض تعلق الغرض بالجانب الايجابي أي بسكونة شخص المستأجر بحيث لا يرضى المؤجر ببقاء الدار خالية، واخرى: يفرض تعلق الغرض بالجانب السلبي أي بعدم سكونة غيره في الدار- كما هو المتعارف- فعلى الأول يكون الشرط المذكور متعذراً بموته، فلا يكون مشمولًا لأدلّة نفوذ الشرط، فيصح العقد ويفسد الشرط- بناءً على انَّ الشرط الفاسد ليس مفسداً- لا انّه يثبت له الخيار. وعلى الثاني انما يثبت للمؤجر الخيار اذا سكن غير المستأجر في الدار لا اذا مات المستأجر، فاطلاق العبارة لا يستقيم.
ويلاحظ عليه:
أولًا: ما ذكره في الصورة الاولى- غير المتعارفة- ليس تاماً، وعلى خلاف مسلكه في بحث الشروط من انَّ تعذر الشرط بل فساده شرعاً ايضاً يوجب الخيار، لانَّ هذا الخيار حقي لا حكمي ملاكه كون الالتزام العقدي من قبل الموجر منوطاً بالاتيان بالشرط، فاذا لم يأتِ به ولو للتعذر كان مالكاً لالتزامه فيكون له حق الفسخ. ولعله سهو من المقرر أو خطأ مطبعي بأن تكون الجملة «إلّاأنه يثبت له الخيار».
وثانياً: ما ذكره في الصورة الثانية المتعارفة قابل للمنع ايضاً، وذلك بدعوى انَّ نفوذ الشرط بعد الموت غير معقول لاستلزامه عدم امكان انتفاع المالك للمنفعة بعقد الايجار بقاءً وهو الوارث بتلك المنفعة، فيكون اطلاق الشرط لما بعد الموت منافياً لمقتضى العقد أو الغرض النوعي منه فيفسد، نظير ما اذا اشترط على المستأجر أن لا ينتفع بالعين المستأجرة أصلًا فإنّ مثل هذا الشرط باطل أيضاً لكونه خلاف مقتضى عقد الاجارة وهو التسليط على الانتفاع بالعين المستأجرة فيكون للمؤجر خيار الفسخ بمجرد موت المستأجر من جهة فساد شرطه بناءً على ان الشرط الفاسد لا يفسد العقد.
نعم بناءً على ما تقدَّم من انّ هذا بحكم مال ناقص وتركة ناقصة يرثها الوارث عن الميت لا يكون الشرط المذكور فاسداً بل يكون صحيحاً واجب العمل، ولكنه لو تُخلِّف بسكنى غير المستأجر كان للموجر الخيار.
کتاب الاجارة للشاهرودی، جلد ۱، صفحه ۲۳۰ به بعد.
الأقرب البطلان إذ ملك الورثة لسكنى الدار مع عدم استحقاقهم لاستيفائها بأنفسهم و بغيرهم غير معقول فالشرط بالنسبة إلى ما بعد الموت مناف لمقتضى العقد ثمّ على تقدير الصحّة لا وجه لخيار المؤجر إذ لا يتوجّه عليه شي‌ء في بقائها حتّى يجبر بالخيار. (البروجردي).
لا وجه لهذا الخيار بل الظاهر بطلان الإجارة بالموت. (الإمام الخميني).