جلسه صد و بیست و پنجم ۹ خرداد ۱۳۹۵
نوشته شده توسط مقرر. ارسال شده در فقه سال ۹۵-۱۳۹۴
معیوب بودن مورد اجاره
بحث در عیبی بود که بعد از عقد در مورد اجاره به وجود بیاید. مرحوم سید فرمودند چه عیب قبل از قبض باشد و چه بعد از قبض باشد، برای مستاجر خیار فسخ وجود دارد. و دلیل ایشان هم وجود شرط ارتکازی سلامت است. مرتکز در حال عقد بین متعاقدین این است که عین مورد اجاره در مدت استفاده مستاجر، سالم باشد.
بر خلاف آنچه در بیع هست که عیبی که بعد از قبض به وجود بیاید بر عهده خریدار است اما در اجاره حتی عیوبی که بعد از قبض نیز به وجود می‌آید بر عهده موجر است چون موجر متعهد به در اختیار قرار دادن منفعت سالم و غیر معیوب است.
به تعبیر دیگر هر عیبی که اگر قبل از عقد وجود داشت مستوجب خیار برای مستاجر بود در عیبی که بعد از عقد نیز به وجود می‌آید موجب خیار برای مستاجر است.
آنچه به نظر می‌رسد این است:
گاهی عیب متجدد از قبیل عیب غیر مضمون است یعنی طرو عیب بدون اختیار است، این عیب از قبیل عیب سابق بر عقد است. یعنی عقود متجددی که خارج از اختیارند در حکم تلف است چون طرو این عیب کاشف از عدم وجود منفعت سالم در زمان خودش است و عهده و ضمان این عیب بر موجر است همان طور که تلف عین بعد از عقد به اجماع همه علماء بر عهده موجر است.
اما در جایی که عیب متجدد از قبیل عیب مضمون باشد، مثلا بعد از اینکه موجر عین را تحویل داده است، غاصب عیبی در مال ایجاد کند، موجبی برای ضمان این عیب بر موجر نیست. و کسی که عیب را ایجاد کرده است ضامن منافع برای خود مستاجر است و موجبی برای ثبوت خیار برای مستاجر نیست و اینجا با مورد سابق قابل قیاس نیست. چون وقوع آن حوادث، کاشف از این است که این عین از اول قابلیت منفعت سالم و بدون عیب را نداشته است اما در اینجا این گونه نیست.
و در این عیوب تفاوتی در قبل از قبض و بعد از قبض نیست. بله بعید نیست اگر طرو عیب قبل از قبض باشد، در عین اینکه مستاجر حق دارد از کسی که عیب را وارد کرده است مطالبه کند، حق فسخ هم دارد چرا که شرط ارتکازی وجود دارد که موجر متعهد به تمکین و ارائه منفعت سالم به مستاجر است و اگر نتواند این منفعت را به مستاجر تحویل دهد حتی اگر به خاطر عذری باشد، باز هم مستاجر حق فسخ دارد.
و لذا آنچه در کلمات مرحوم سید آمده است به نظر ما تمام نیست و باید بین عیوب مختلف تفصیل داد و اگر در عیوب متجدد، خیار را برای مستاجر قبل از قبض ثابت بدانیم، خیار برای مستاجر بعد از قبض ثابت نیست.
و البته همه این مباحث در جایی است که مورد اجاره عین مشخصی بوده باشد. اما اگر مورد اجاره عین کلی باشد در این صورت سید فرموده است مستاجر خیار فسخ ندارد، چون مورد اجاره عین مشخصی نبوده است تا اگر معیوب باشد مستاجر حق مطالبه به بدل نداشته باشد، بلکه چون مورد اجاره کلی است، اقباض آن به اقباض مصداق است و وقتی مورد معیوب باشد، مصداق آن کلی به اقباض مستاجر نرسیده است و لذا مستاجر می‌تواند بدل آن را طلب کند همان طور که در بیع هم همین طور است و این خیار عیب نیست بلکه خیار عدم اقباض مورد اجاره است.
ضمائم:
کلام مرحوم آقای خویی:
قسّم (قدس سره) العيب السابق في الأُجرة أيضاً إلى صور:
إذ قد تكون الأُجرة منفعة، و حكمه ما مرّ في وجدان العيب في العين المستأجرة من ثبوت الخيار فقط دون الأرش، لوحدة المناط كما هو واضح.
و اخرى: تكون عيناً كلّيّة و قد سلّمه الفرد المعيب، و لا خيار هنا من أصله فضلًا عن الأرش، إذ ما فيه العيب لم يتعلّق به العقد، و ما تعلّق به لا عيب فيه. نعم، له المطالبة بالبدل، فإن تعذّر ثبت الخيار من جهة تعذّر التسليم كما تقدّم.
و ثالثة: تكون عيناً شخصيّة، و قد اختار الماتن الخيار و الأرش معاً كما لعلّه المشهور.
أمّا الخيار: ففي محلّه، نظراً إلى تخلّف الشرط الارتكازي على ما سبق.
و أمّا الأرش: فقد عرفت أنّه يثبت بالمطالبة لا بنفس العقد، فهو حكم مخالف للقاعدة ثبت بدليل خاصّ يقتصر على مورده و هو البيع المتضمّن لنقل العين، و لا يعمّ نقل المنفعة، و لأجله لا يتعدّى إلى الإجارة.
إنّما الكلام في أنّه هل يتعدّى إلى مطلق نقل الأعيان و لو في ضمن غير البيع كما في المقام، حيث إنّ الأُجرة عين خارجيّة معيبة بدعوى إلغاء خصوصيّة المورد و أنّ موضوع الأرش كلّ عين معيبة منقولة بعوض، كما لعلّ المشهور فهموا ذلك؟
أو أنّه يقتصر في الحكم المخالف للقاعدة على مورد النصّ و هو البيع كما اختاره بعضهم.
و حيث إنّه لا إجماع في البين على التعدّي كما لا دليل عليه تركن النفس إليه إذن فالتعدّي مشكل جدّاً.
موسوعة الامام الخوئی، جلد ۳۰، صفحه ۱۵۱.
چاپ
