تبعیض اجاره با فسخ

بحث در فتوای مشهور در مساله فسخ اجاره در اثنای مدت بود. مشهور فسخ را از قبیل نسخ می‌دانند و لذا معامله را از زمان فسخ، منحل می‌دانند و فسخ اجاره را نسبت به منافع استفاده شده تا زمان فسخ صحیح می‌دانند و آنها را به مضمون به اجرت المسمی می‌دانند.

اما مرحوم سید فرمودند فسخ در اثنای مدت باعث حل عقد می‌شود و منافع استفاده شده مضمون به اجرت المثل است.

مرحوم آقای خویی با کلام سید موافق است و حرف ایشان را این طور توجیه کرده است که فسخ موثر در حل معامله از زمان عقد است و لذا فسخ اگر چه از زمان فسخ موثر است اما از زمان فسخ موثر در حل معامله از زمان عقد است.

اما ما گفتیم آنچه ظاهر کلام مرحوم سید در تعلیل نظر خودش است با آنچه بیان مرحوم آقای خویی است متفاوت است.

مرحوم آقای خویی بر اساس اینکه فسخ به نحو کشف انقلابی باشد این فتوا را توجیه کرده‌اند اما مرحوم سید قائل به فتوای مشهور است و فسخ را از قبیل نسخ می‌داند با این حال معتقد است با فسخ اجاره، منافع استفاده شده مضمون به اجرت المثل است چرا که ایشان فرموده‌اند دلیل اینکه منافع سابق به اجرت المثل مضمون است این است که فسخ تاثیر می‌کند در حل آنچه عقد به آن تعلق گرفته است و آنچه عقد به آن تعلق گرفته است تمامی منافع در طول مدت اجاره است.

ظاهر فسخ این است که معامله را به همان نحوی که شکل گرفته است از حین فسخ منحل می‌کند و لذا بیع از زمان فسخ منحل می‌شود و بعد از فسخ، بیع نسبت به همه مبیع منحل می‌شود و ملکیت مبیع از زمان فسخ منحل می‌شود و در نتیجه منافع متجدد بین عقد و فسخ، در ملک مشتری بوده است و در ملک او هم باقی است اما بعد از فسخ همه مبیع (نه منافع) به ملک فروشنده برمی‌گردد.

در اجاره هم بعد از فسخ باید همه آنچه متعلق اجاره است به ملک موجر برگردد و اجاره به همه منافع در طول مدت اجاره تعلق گرفته است و لذا فسخ باعث می‌شود همه منفعت در طول مدت اجاره به ملک موجر برگردد و چون بخشی از منافع استفاده شده است و مجانی هم نبوده است مضمون به اجرت المثل است و این ربطی به اینکه فسخ موثر به نحو کشف انقلابی باشد ندارد بلکه سید با اینکه به مسلک مشهور قائلند و فسخ را به نحو نسخ می‌دانند با این حال منافع استفاده شده را مضمون به اجرت المثل می‌دانند.

حال بحث در این است که مشهور که قائلند منافع استفاده شده مضمون به اجرت المسمی است بر چه اساسی این حرف را زده‌اند؟

مرحوم آقای حکیم سعی کرده‌اند این کلام را توجیه کنند و فرموده‌اند در مساله ما ارتکاز عرفی با تبعیض در اجاره (صحت نسبت به مدت گذشته و بطلان نسبت به مدت باقی مانده) موافق است.

اما نهایت حرف ایشان این است که این نوع از فسخ معقول است اما در همه جا این نوع واقع نیست مثلا در جایی که فرد در اجاره مغبون شده است آیا ارتکاز عرفی باز هم تبعیض است؟ یقینا نیست و بلکه فتوای علماء هم به مضمون بودن منافع به اجرت المثل است (حتی اگر فسخ به خیار غبن بعد از اتمام مدت اجاره صورت بگیرد) در حالی که مشهور به طور مطلق گفته‌اند اجاره به نسبت به گذشته صحیح است و منافع به اجرت المسمی مضمون است و تفصیل نداده‌اند.

بنابراین کلام مرحوم آقای حکیم هم مشکل را حل نمی‌کند بلکه به نظر ما باید تفصیل داد و گفتیم هم می‌توان حق فسخ را به نحو کشف انقلابی شرط کرد و هم می‌توان حق فسخ را به نحو نسخ شرط کرد.

اما این تفصیل نیز در اینجا مشکل مشهور را حل نمی‌کند چرا که که در معامله عقد واحد است نه اینکه عقود متعدد باشد و لذا فسخ هم معامله را کلا منحل می‌کند و تبعیض در اجاره قابل توجیه نیست.

و لذا به نظر ما حق با مرحوم سید است و لذا اکثر محققین بعد از مرحوم سید با اینکه مثل سید و مشهور فسخ را از قبیل نسخ می‌دانند، با فتوای ایشان موافقت کرده‌اند.

بعد از این کلام، مرحوم سید فرمودند شاید حتی نسبت به موارد بطلان عقد نسبت به مدت آینده، هم همین حرف قابل بیان باشد (یعنی بگوییم منافع استفاده شده مضمون به اجرت المثل است) ولی خود ایشان هم می‌فرمایند این احتمال بعید است و در موارد بطلان این حرف قابل ذکر نیست.

علت هم این است که در موارد بطلان عقد نسبت به مدت قبل از بطلان، صحیح و نافذ بوده است و قصوری ندارد و نسبت به مدت آینده عقد باطل است.

بله اگر بر اساس تبعض صفقه مستاجر، عقد اجاره را فسخ کند در این صورت منافع استفاده شده، مضمون به اجرت المثل خواهند بود.

ضمائم:

کلام مرحوم آقای حکیم:

فإنه ذكر في الشرائع: أنه لو تجدد فسخ، صح فيما مضى و بطل في الباقي. و لم يتعرض في الجواهر و المسالك و غيرهما- في شرح العبارة المذكورة- لشبهة أو إشكال. و كذا ذكر في الإرشاد، فيما لو انهدم المسكن ففسخ: أنه يرجع بنسبة المتخلف و لم يتعرض في مجمع البرهان للإشكال فيه. و كذا ذكره في الحدائق من دون نقل خلاف أو إشكال.

و لم أقف على من تعرض لخلاف فيه. بل يظهر من كلماتهم أنه من المسلمات. و قد ادعى بعض الأعيان: ظهور اتفاقهم عليه.

و عن بعض توجيهه: بعدم تعقل الفسخ فيما مضى، لانعدامه، فلا معنى لانتقاله بالفسخ إلى المؤجر. و فيه: أن الانتقال من الاعتبارات الصالحة للتعلق بالمعدوم، كالموجود. مع أنه منقوض بإجارة العين فضولا، فإن المنفعة قبل الإجارة ملك لمالك العين، و بعد الإجارة ملك للمستأجر.

نعم قد يشكل ذلك من جهة أن الفسخ إنما يكون من حينه، لا من حين حدوث العقد. و فيه: أنه مسلم، لكن بالإضافة إلى تمام مضمون العقد، فلا يجوز الفسخ بالنسبة إلى بعضه دون بعض، و في الإجارة المنافع التدريجية بحسب تدرج الزمان، أبعاض موضوع واحد لا يجوز التفكيك بينها فيه، فاذا وقع الفسخ وقع بالنسبة إلى الجميع. و لا مجال للمقايسة بالتلف في أثناء المدة، فإن البطلان في ذلك من أول الأمر، نظير تبعض الصفقة. و يشهد لما ذكرنا ما هو المعروف المدعى عليه الإجماع: أنه لا يجوز‌ التبعيض في الرد إذا ظهر عيب في بعض المبيع، كما لو باعه ثوباً و خاتماً فتبين عيب في الثوب. و يشير اليه ما ذكروه من وجوب مطابقة القبول مع الإيجاب، فلو قبل في بعض المبيع لم يصح العقد. لكن الظاهر بناؤهم على جواز التبعيض في ما لو كان بعض المبيع حيواناً، فإنه يثبت فيه خيار الحيوان، و يجوز رد الحيوان دون البعض الآخر. بل المشهور جواز الإقالة في بعض المبيع دون بعض، و لم ينقل الخلاف في ذلك إلا من ابن المتوج، على ما حكاه عنه الشهيد.

و الإنصاف: أن المرتكزات العرفية لا تساعد على التبعيض في المقامين و إطلاقات مشروعية الإقالة و الفسخ في مورده لا يصلح لإثبات قابلية المحل و مع الشك في القابلية يرجع إلى أصالة عدم ترتب الأثر. و هذا بخلاف مسألتنا، فإن الارتكاز العرفي يساعد على التبعيض، و لعله هو الوجه في التسالم و الاتفاق ظاهرا عليه. فلاحظ.

(مستمسک العروة‌ الوثقی، جلد ۱۲، صفحه ۵۱)