جلسه صد و سوم ۵ اردیبهشت ۱۳۹۵
لزوم اجاره
مرحوم سید در اولین مساله این فصل متعرض فروش عین مورد اجاره شده‌اند و فرموده‌اند فروش عین مورد اجاره اشکالی ندارد و باعث بهم خوردن اجاره هم نمی‌شود.
(مسألة ۱): يجوز بيع العين المستأجرة قبل تمام مدّة الإجارة، و لا تنفسخ الإجارة به فتنتقل إلى المشتري مسلوبة المنفعة مدّة الإجارة، نعم للمشتري مع جهله بالإجارة خيار فسخ البيع، لأنّ نقص المنفعة عيب، و لكن ليس كسائر العيوب ممّا يكون المشتري معه مخيّراً بين الردّ و الأرش فليس له أن لا يفسخ و يطالب بالأرش فإنّ العيب الموجب للأرش ما كان نقصاً في الشي‌ء في حدّ نفسه، مثل العمى و العرج، و كونه مقطوع اليد، أو نحو ذلك، لا مثل المقام الّذي العين في حدّ نفسها لا عيب فيها، و أمّا لو علم المشتري أنّها مستأجرة و مع ذلك أقدم على الشراء فليس له الفسخ أيضاً، نعم لو اعتقد كون مدّة الإجارة كذا مقداراً فبان أنّها أزيد له الخيار أيضاً، و لو فسخ المستأجر الإجارة رجعت المنفعة في بقيّة المدّة إلى البائع لا إلى المشتري، نعم لو اعتقد البائع و المشتري بقاء مدّة الإجارة و أنّ العين مسلوبة المنفعة إلى زمان كذا و تبيّن أنّ المدّة منقضية فهل منفعة تلك المدّة للبائع حيث إنّه كأنّه شرط كونها مسلوبة المنفعة إلى زمان كذا، أو للمشتري لأنّها تابعة للعين ما لم تفرز بالنقل إلى الغير أو بالاستثناء، و المفروض عدمها وجهان، و الأقوى الثاني نعم لو شرطا كونها مسلوبة المنفعة إلى زمان كذا بعد اعتقاد بقاء المدّة كان لما ذكر وجه ثمّ بناءً على ما هو الأقوى من رجوع المنفعة في الصورة السابقة إلى المشتري فهل للبائع الخيار أو لا؟ وجهان، لا يخلو أوّلهما من قوّة خصوصاً إذا أوجب ذلك له الغبن هذا إذا بيعت العين المستأجرة على غير المستأجر، أمّا لو بيعت عليه ففي انفساخ الإجارة وجهان، أقواهما العدم و يتفرّع على ذلك أُمور، منها: اجتماع الثمن و الأُجرة عليه حينئذٍ. و منها: بقاء ملكه للمنفعة في مدّة تلك الإجارة لو فسخ البيع بأحد أسبابه، بخلاف ما لو قيل بانفساخ الإجارة. و منها: إرث الزوجة من المنفعة في تلك المدّة لو مات الزوج المستأجر بعد شرائه لتلك العين و إن كانت ممّا لا ترث الزوجة منه، بخلاف ما لو قيل بالانفساخ بمجرّد البيع. و منها: رجوع المشتري بالأُجرة لو تلف العين بعد قبضها و قبل انقضاء مدّة الإجارة، فإنّ تعذّر استيفاء المنفعة يكشف عن بطلان الإجارة، و يوجب الرجوع بالعوض و إن كان تلف العين عليه.
و عین به صورت مسلوب المنفعة به مشتری منتقل می‌شود. آنچه در این مساله مهم است این است که با فروش عین مورد اجاره، اجاره فسخ نمی‌شود و باقی است و فرض سید در جایی است که اجاره عقد لازم باشد و عرض ما این است حتی اگر اجاره عقد جایز هم بود حکم همین بود. مثلا اگر کسی در اجاره شرط خیار کرده باشد و در بین مدت اجاره، عین مورد اجاره را بفروشد اشکالی ندارد و فروش عین به معنای فسخ اجاره نیست، مگر اینکه ظهوری در فسخ شکل بگیرد.
بعد در ادامه می‌فرمایند اگر مشتری نمی‌داند که عین مورد معامله، در اختیار مستاجر است و بعد از خریدن فهمید، خیار فسخ معامله و بیع را دارد چون شرط ارتکازی طرفین این است که عین نباید ناقص و معیوب باشد و اگر عین مورد اجاره است یعنی فاقد وصف اشتمال بر منفعت است و لذا خیار دارد.
البته مرحوم سید از آن به عیب تعبیر کرده‌اند و بعد هم فرموده‌اند این عیب است اما فقط منشأ خیار فسخ است نه منشأ استحقاق ارش.
ارش فقط در عیوب حقیقی و نقص‌های خارجی است و در اینجا عین مورد اجاره سالم است و هیچ نقصی ندارد و فقط برای مدتی منفعت ندارد.
سر این حرف هم این است که در هر معامله‌ای این مرتکز است که مورد معامله از شرایط و حالت معمول تخلف نکرده است و مانند سایر موارد معمول است همان طور که در مورد قیمت هم چنین ارتکازی وجود دارد و اصل این است که عوضین در مالیت مساوی هستند و لذا اگر بعدا معلوم شود متفاوت بوده‌اند برای هر طرف که مغبون بوده است خیار غبن ثابت است.
وصف صحت نیز یک شرط ارتکازی است و اگر مورد معامله صحیح و سالم نبود خیار تخلف از شرط صحیح است.
معنای اشتراط چیزی در معامله این است که اگر این شرط و وصف نباشد تعهدی به معامله وجود ندارد و این یعنی حق فسخ و خیار داشته باشد.
بنابراین ثبوت خیار در این مورد بر اساس قاعده است اما ثبوت ارش امری تعبدی است بله اگر طرفین ارش را در صورت تخلف از شرایط و اوصاف (که عیب محسوب نمی‌شوند) در معامله شرط کند صحیح است و اشکالی ندارد اما در محل بحث ما چنین شرطی مرتکز نیست و فرضا هم چنین چیزی را به طور خاص شرط نکرده‌اند و مورد معامله هم صحیح است و عیبی ندارد تا تعبدا ارش ثابت باشد، بنابراین موجبی برای استحقاق ارش وجود ندارد و اطلاقی هم در دلیل ثبت ارش وجود ندارد که بتوان به آن اطلاق تمسک کرد.
تمام آنچه سید تا اینجا فرموده‌اند مطابق قواعد عام معاملات است و حتی اگر هیچ نص خاصی هم در بین نباشد حکم همین است. اما برخی از نصوص هم صریحا دال بر همین مطلب است که اجاره با بیع عین مورد اجاره منفسخ نمی‌شود و فروش عین مورد اجاره هم اشکالی ندارد.
مرحوم صاحب وسائل در باب مستقلی به روایات این بحث اشاره کرده‌اند.
وَ كَتَبَ أَبُو هَمَّامٍ إِلَى أَبِي الْحَسَنِ ع فِي رَجُلٍ اسْتَأْجَرَ ضَيْعَةً مِنْ رَجُلٍ فَبَاعَ الْمُؤَاجِرُ تِلْكَ الضَّيْعَةَ بِحَضْرَةِ الْمُسْتَأْجِرِ وَ لَمْ يُنْكِرِ الْمُسْتَأْجِرُ الْبَيْعَ وَ كَانَ حَاضِراً لَهُ شَاهِداً عَلَيْهِ فَمَاتَ الْمُشْتَرِي وَ لَهُ وَرَثَةٌ هَلْ يَرْجِعُ ذَلِكَ الشَّيْ‌ءُ فِي مِيرَاثِ الْمَيِّتِ أَوْ يَثْبُتُ فِي يَدِ الْمُسْتَأْجِرِ إِلَى أَنْ تَنْقَضِيَ إِجَارَتُهُ فَكَتَبَ ع يَثْبُتُ فِي يَدِ الْمُسْتَأْجِرِ إِلَى أَنْ تَنْقَضِيَ إِجَارَتُهُ (من لایحضره الفقیه، جلد ۳، صفحه ۲۵۲)
و مرحوم کلینی و شیخ نیز این را به دو سند دیگر نقل کرده‌اند.
سَهْلُ بْنُ زِيَادٍ عَنْ أَحْمَدَ بْنِ إِسْحَاقَ الرَّازِيِّ قَالَ كَتَبَ رَجُلٌ إِلَى أَبِي الْحَسَنِ الثَّالِثِ ع رَجُلٌ اسْتَأْجَرَ ضَيْعَةً مِنْ رَجُلٍ فَبَاعَ الْمُؤَاجِرُ تِلْكَ الضَّيْعَةَ الَّتِي آجَرَهَا بِحَضْرَةِ الْمُسْتَأْجِرِ وَ لَمْ يُنْكِرِ الْمُسْتَأْجِرُ الْبَيْعَ وَ كَانَ حَاضِراً لَهُ شَاهِداً عَلَيْهِ فَمَاتَ الْمُشْتَرِي وَ لَهُ وَرَثَةٌ أَ يَرْجِعُ ذَلِكَ فِي الْمِيرَاثِ أَوْ يَبْقَى فِي يَدِ الْمُسْتَأْجِرِ إِلَى أَنْ تَنْقَضِيَ إِجَارَتُهُ فَكَتَبَ ع إِلَى أَنْ تَنْقَضِيَ إِجَارَتُهُ
(الکافی جلد ۵، صفحه ۲۷۱)
مُحَمَّدُ بْنُ أَحْمَدَ بْنِ يَحْيَى عَنْ مُحَمَّدِ بْنِ عِيسَى عَنِ الْحُسَيْنِ عَنْ إِبْرَاهِيمَ بْنِ مُحَمَّدٍ الْهَمَذَانِيِّ قَالَ كَتَبْتُ إِلَى أَبِي الْحَسَنِ ع وَ سَأَلْتُهُ عَنْ رَجُلٍ اسْتَأْجَرَ ضَيْعَةً مِنْ رَجُلٍ فَبَاعَ الْمُؤَاجِرُ تِلْكَ الضَّيْعَةَ الَّتِي آجَرَهَا بِحَضْرَةِ الْمُسْتَأْجِرِ لَمْ يُنْكِرِ الْمُسْتَأْجِرُ الْبَيْعَ وَ كَانَ حَاضِراً لَهُ شَاهِداً عَلَيْهِ فَمَاتَ الْمُشْتَرِي وَ لَهُ وَرَثَةٌ هَلْ يَرْجِعُ ذَلِكَ الشَّيْ‌ءُ فِي الْمِيرَاثِ أَمْ يَبْقَى فِي يَدِ الْمُسْتَأْجِرِ إِلَى أَنْ تَنْقَضِيَ إِجَارَتُهُ فَكَتَبَ ع إِلَى أَنْ تَنْقَضِيَ إِجَارَتُهُ وَ عَنْ رَجُلٍ يَبِيعُ مَتَاعاً فِي بَيْتٍ قَدْ عُرِفَ كَيْلُهُ بِرِبْحٍ إِلَى أَجَلٍ أَوْ بِنَقْدٍ وَ يَعْلَمُ الْمُشْتَرِي مَبْلَغَ كَيْلِ الْمَتَاعِ أَ يَجُوزُ ذَلِكَ قَالَ نَعَمْ
تهذیب الاحکام، جلد ۷، صفحه ۲۰۷)
روایت دیگر
عَلِيُّ بْنُ إِبْرَاهِيمَ عَنْ أَبِيهِ عَنِ ابْنِ أَبِي عُمَيْرٍ عَنِ الْحُسَيْنِ بْنِ نُعَيْمٍ عَنْ أَبِي الْحَسَنِ مُوسَى ع قَالَ سَأَلْتُهُ عَنْ رَجُلٍ جَعَلَ دَاراً سُكْنَى لِرَجُلٍ إِبَّانَ حَيَاتِهِ أَوْ جَعَلَهَا لَهُ وَ لِعَقِبِهِ مِنْ بَعْدِهِ قَالَ هِيَ لَهُ وَ لِعَقِبِهِ مِنْ بَعْدِهِ كَمَا شَرَطَ قُلْتُ فَإِنِ احْتَاجَ يَبِيعُهَا قَالَ نَعَمْ قُلْتُ فَيَنْقُضُ بَيْعُهُ الدَّارَ السُّكْنَى قَالَ لَا يَنْقُضُ الْبَيْعُ السُّكْنَى كَذَلِكَ سَمِعْتُ أَبِي ع يَقُولُ قَالَ أَبُو جَعْفَرٍ ع لَا يَنْقُضُ الْبَيْعُ الْإِجَارَةَ وَ لَا السُّكْنَى وَ لَكِنْ يَبِيعُهُ عَلَى أَنَّ الَّذِي يَشْتَرِيهِ لَا يَمْلِكُ مَا اشْتَرَى حَتَّى يَنْقَضِيَ السُّكْنَى عَلَى مَا شَرَطَ وَ الْإِجَارَةُ قُلْتُ فَإِنْ رَدَّ عَلَى الْمُسْتَأْجِرِ مَالَهُ وَ جَمِيعَ مَا لَزِمَهُ مِنَ النَّفَقَةِ وَ الْعِمَارَةِ فِيمَا اسْتَأْجَرَهُ قَالَ عَلَى طِيبَةِ النَّفْسِ وَ يَرْضَى الْمُسْتَأْجِرُ بِذَلِكَ لَا بَأْسَ (الکافی جلد ۷، صفحه ۳۸)
و هم چنین روایات دیگری که در این زمینه وجود دارد به وضوح دلالت دارند که فروش مورد اجاره اشکالی ندارد و اجاره هم با آن باطل نمی‌شود.