تلف در اثناء مدت، انفساخ یا بطلان؟
مسألة إذا تلف بعض العين المستأجرة تبطل بنسبته و يجي‌ء خيار تبعض الصفقة
مسألة ظاهر كلمات العلماء أن الأجرة من حين العقد مملوكة للموجر بتمامها و بالتلف قبل القبض أو بعده أو في أثناء المدة ترجع إلى المستأجر كلا أو بعضا من حين البطلان كما هو الحال عندهم في تلف المبيع قبل القبض لا أن يكون كاشفا عن عدم ملكيتها من الأول و هو مشكل لأن مع التلف ينكشف عدم كون الموجر مالكا للمنفعة إلى تمام المدة فلم ينتقل ما يقابل المتخلف من الأول إليه و فرق واضح بين تلف المبيع قبل القبض و تلف العين هنا لأن المبيع حين بيعه كان مالا موجودا قوبل بالعوض و أما المنفعة في المقام فلم تكن موجودة حين العقد و لا في علم الله إلا بمقدار بقاء العين و على هذا فإذا تصرف في الأجرة يكون تصرفه بالنسبة إلى ما يقابل المتخلف فضوليا و من هذا يظهر أن وجه البطلان في صورة التلف كلا أو بعضا انكشاف عدم الملكية للمعوض
مرحوم سید فرموده‌اند اگر اجاره در اثنای مدت تلف شود، در بطلان اجاره شکی نیست اما بحث در این است که آیا از زمان تلف اجاره باطل می‌شود یا اینکه اجاره از ابتداء نسبت به مدت باقی مانده باطل بوده است.
عده‌ای معتقدند اجاره از زمان تلف باطل می‌شود مثل فسخ که از قبیل نسخ است. یعنی حکم تلف طارئ حکم فسخ است.
اما سید می‌فرمایند مقتضای قاعده این است که اجاره از ابتداء نسبت به باقی مدت از اول منعقد نشده است چرا که وقتی عین در اثنای مدت اجاره تلف می‌شود، تلف کاشف از عدم وجود منفعت برای عین در مدت باقی مانده بوده است و اجاره چیزی که منفعت ندارد باطل است.
ثمره این اختلاف هم در تصرف در اجرت روشن می‌شود. مثلا فرد خانه‌ای را به ده میلیون تومان اجاره داد و اجرت را هم گرفت و با آن دین خودش را پرداخت کرد. و بعد از وسط مدت، خانه تلف شود، اگر بگوییم اجاره از زمان تلف، باطل می‌شود در این صورت تصرف موجر در اجرت، تصرف در مال خودش بوده است و لذا پرداخت دین با اجرت فضولی نبوده است و در ملکش اتفاق افتاده است اما اگر بگوییم از زمان عقد، اجاره نسبت به این مورد منعقد نشده است، فروشنده مالک اجرت مدت باقیمانده از ابتداء نبوده است و لذا در ملک دیگری تصرف کرده است و فضولی است. اگر تصرف فضولی نباشد، اگر چه موجر باید مقداری از اجرت المسمی که در عوض مدت باقیمانده است را به مستاجر برگرداند اما اگر در آن تصرفی کرده باشد (اعتباری یا حقیقی) می‌تواند مثل یا قیمت آن را برگرداند اما اگر تصرف او فضولی باشد، مستاجر حق دارد عین همان اجرت را مطالبه کند.
به نظر می‌رسد اختلاف مشهور در اینکه آیا تلف از زمان خودش موثر در بطلان است یا از ابتداء، متفاوت با اختلاف در مساله فسخ است.
اینکه فسخ موثر از زمان فسخ است یا از زمان عقد است یک بحث است و اینکه با تلف در اثنای مدت، انفساخ رخ می‌دهد یا بطلان از ابتداء یک بحث دیگر است.
اینکه تلف، کاشف از بطلان اجاره از اول باشد، کشف حقیقی است و با کشف انقلابی در فسخ متفاوت است.
در فسخ معامله از ابتداء موثر بود حتی اگر کشف انقلابی را بپذیریم. چون بعد از اینکه فسخ واقع شد، فسخ به دو نوع می‌تواند موثر باشد یکی به نحو نسخ و دیگری به نحو کشف انقلابی که در کشف انقلابی هم فسخ از زمان فسخ موثر است فقط موثر در حل عقد از ابتداء است.
در حالی که کشف در اینجا، کشف حقیقی است و تلف در اثنای مدت کشف می‌کند معامله نسبت به مدت باقیمانده از ابتداء حقیقتا منعقد نشده است و باطل بوده است.
و سید می‌فرمایند به نظر من انفساخ دلیلی ندارد و حرف درست بطلان است.
به نظر می‌رسد موارد تلف را می‌توان به دو دسته تقسیم کرد. گاهی مورد اجاره مقتضی برای بقاء ندارد مثل خانه‌ای که حتی بدون عارض و حادثی، از بین می‌رود و گاهی مورد اجاره مقتضی بقاء دارد اما به خاطر وقوع عارض و حادثه‌ای از بین می‌رود.
اختلاف بین انفساخ و بطلان، در جایی است که مورد اجاره مقتضی بقاء دارد اما در اثر عارضی تلف می‌شود اما در جایی که مورد اجاره مقتضی برای بقاء ندارد همه قبول دارند که اجاره از اول نسبت به مدت باقی مانده باطل است.
اما در جایی که اجاره مقتضی بقاء دارد و در اثر عارضی تلف می‌شود مشهور قائل به انفساخ هستند و سید بر خلاف آنها قائل به بطلان است.
