جلسه صد و دهم ۲۸ فروردین ۱۳۹۶
اجاره دوم/ تسلیم عین بدون اجازه مالک
بحث در وجه بطلان اجاره دوم در فرض مشروط بودن عقد اجاره اول است. کلام مرحوم آقای خویی را نقل کردیم و گفتیم ایشان معتقدند چون بین حکم به صحت شرط اجاره اول و وجوب وفای به آن و بین حکم به صحت اجاره دوم و وجوب وفای بین آن تضاد وجود دارد و فرض هم صحت شرط اجاره اول است بنابراین اجاره دوم باطل است.
و اگر چه صحت ترتبی معقول است اما وقوع آن نیازمند دلیل خاص است و از اطلاقات ادله نفوذ و صحت معاملات نمیتوان صحت ترتبی را استفاده کرد.
اما صورت چهارم جایی است عقد اجاره اول مشروط به عدم استیلای غیر بر عین هر چند مباشرت در انتفاع لازم نیست.
حال اگر مستاجر عین را به دیگر اجاره بدهد در این صورت اجاره دوم صحیح است چون منافاتی با وفای به شرط اجاره اول ندارد چون اجاره دوم مستلزم استیلای دیگری بر عین نیست به همان بیانی که گفتیم.
حال اگر مستاجر دوم عین را اجاره بدهد و دیگری هم بر آن مستولی شود در این صورت دو فرض وجود دارد:
الف) مقتضای اجاره دوم با شرط اجاره اول منافات داشته باشد. مثلا در اجاره دوم شرط کرده باشند که مستاجر بر عین مستولی باشد، در این صورت هر آنچه در بطلان اجاره و صحت اجاره در صورت سوم بیان کردیم در اینجا هم هست. البته در صورتی که شرط را نافذ بدانیم. یا اینکه اجاره دوم را مقید به استحقاق مستاجر دوم بر استیلاء باشد.
یعنی از نظر مرحوم آقای خویی در اینجا بین وجوب وفای به شرط اجاره اول و وجوب وفای به اجاره دوم تضاد است و چون شرط اجاره اول صحیح است پس اجاره دوم صحیح نیست.
ب) اینکه مقتضای اجاره دوم با شرط اجاره اول منافاتی ندارد. در این صورت استیلای غیر بر عین، تکلیفا جایز نیست و تخلف شرط است اما موجب بطلان اجاره دوم نیست و مالک عین و موجر اول، خیار تخلف شرط دارد و میتواند اجاره اول را فسخ کند.
حال اگر مالک عین، عقد اجاره اول را فسخ کرد، حق گرفتن عین از مستاجر دوم را ندارد چون منفعت ملک مستاجر اول بوده است و او هم آن را واگذار کرده است.
دقیقا مثل جایی که فرد چیزی را بفروشد و مشتری اول آن را به دیگری بفروشد و بعد مالک اول، بیع اول را فسخ کند، با فسخ آن، عین را نمیتواند از مشتری دوم پس بگیرد و لذا گفتهاند فروش عین، در حکم تلف است.
این مطلب بر مسلک مشهور که فسخ را از زمان وقوع فسخ موثر میدانند بسیار روشن و واضح است.
طبق مسلکی هم که ما گفتیم این بود که فسخ از زمان وقوع فسخ موثر از ابتدای عقد است.
بله اگر کسی کشف حقیقی را قائل شود در این صورت صحت اجاره دوم محل بحث است هر چند آنجا هم قابل استثناء است.
بنابراین وقتی مالک عین اجاره اول را فسخ کرد، استیلای مستاجر اول بر عین از بین میرود و بعد از آن خود مالک بر عین مستولی است و عقد اجاره دوم هم صحیح است (چون فرض این بود که مستاجر بر اساس اجاره دوم مستحق استیلای بر عین نیست بلکه فقط حق انتفاع از آن را دارد)
مرحوم سید در همین صورت چهارم فرمودهاند در صحت و بطلان اجاره دوم دو وجه است و مرحوم آقای خویی اشکال کردهاند که وجهی برای بطلان اجاره دوم نیست. و اگر در اجاره دوم استیلای مستاجر دوم بر عین شرط شده باشد، این شرط فاسد است نه اینکه اجاره دوم باطل باشد مگر اینکه کسی شرط فاسد را مفسد بداند.
به نظر ما هم حق با مرحوم آقای خویی است و احتمال بطلان اجاره دوم در این صورت چهارم، غریب و بعید است و با مبانی خود سید هم سازگار نیست.