الزام به تسلیم مورد اجاره

مسألة إذا امتنع الموجر من تسليم العين المستأجرة يجبر عليه‌ و إن لم يمكن إجباره للمستأجر فسخ الإجارة و الرجوع بالأجرة و له الإبقاء و مطالبة عوض المنفعة الفائتة و كذا إن أخذها منه بعد التسليم بلا فصل أو في أثناء المدة و مع الفسخ في الأثناء يرجع بما يقابل المتخلف من الأجرة و يحتمل قويا رجوع تمام الأجرة و دفع أجرة المثل لما مضى كما مر نظيره سابقا لأن مقتضى فسخ العقد عود‌ تمام كل من العوضين إلى مالكهما الأول لكن هذا الاحتمال خلاف فتوى المشهور‌

مرحوم سید می‌فرمایند موجر باید عین مورد اجاره را به مستاجر تحویل دهد و اگر امتناع کند او را مجبور می‌کنند و اگر نتوانند، مستاجر حق فسخ دارد. و علت آن هم شرط ارتکازی تحویل عین است و لذا مستاجر خیار تخلف شرط دارد. مستاجر شرط (هر چند ارتکازی) کرده است که موجر باید عین را به او تحویل دهد و اگر تحویل ندهد او التزامی به عقد ندارد.

بحثی که مطرح است این است که آیا مستاجر فقط وقتی خیار دارد که نتواند موجر را مجبور کند یا اینکه حتی اگر بتواند موجر را هم مجبور کند با این حال می‌تواند مجبور نکند و خیار فسخ دارد؟

این بحث در بیع هم مطرح است. ظاهر عبارت مرحوم سید این است که در صورتی حق فسخ دارد که نتواند او را به تسلیم مجبور کند و در بحث بیع هم به مشهور همین مبنا را نسبت می‌دهند.

و جمعی از محققین معتقدند خیار مستاجر یا مشتری، متوقف بر این نیست که تمکن از اجبار نداشته باشد بلکه به مجرد اینکه موجر یا فروشنده، از تسلیم عین امتناع کند خیار ثابت است.

چرا که دلیل این خیار، لاضرر نیست بلکه دلیل این خیار، تخلف شرط است و تخلف شرط به مجرد امتناع از تسلیم، رخ داده است.

البته این در جایی است که موجر خودش را در امتناع محق نداند و گرنه از موارد نزاع است و باید در محاکم و دادگاه مطرح شود.

و دنباله مساله همان تفاصیل در صورت فسخ را مطرح کرده‌اند که قبلا در مورد آنها بحث کرده‌ایم و تکرار نمی‌کنیم.

مسألة إذا منعه ظالم عن الانتفاع بالعين قبل القبض تخير بين الفسخ و الرجوع بالأجرة و بين الرجوع على الظالم بعوض ما فات‌ و يحتمل قويا تعين الثاني و إن كان منع الظالم أو غصبه بعد القبض يتعين الوجه الثاني فليس له الفسخ حينئذ سواء كان بعد القبض في ابتداء المدة أو في أثنائها ثمَّ لو أعاد الظالم العين المستأجرة في أثناء المدة إلى المستأجر فالخيار باق لكن ليس له الفسخ إلا في الجميع و ربما يحتمل جواز الفسخ بالنسبة إلى ما مضى من المدة في يد الغاصب و الرجوع بقسطه من المسمى و استيفاء باقي المنفعة و هو ضعيف للزوم التبعيض في العقد و إن كان يشكل الفرق بينه و بين ما ذكر من مذهب المشهور من إبقاء العقد فيما مضى و فسخه فيما بقي إذ إشكال تبعيض العقد مشترك بينهما‌

اگر ظالمی مانع از انتفاع به مورد اجاره شود، مستاجر می‌تواند معامله را فسخ کند و می‌تواند فسخ نکند بلکه عوض منافعی که فوت شده است را از ظالم بگیرد که ظالم هم اجرت المثل را ضامن است.

 و بعد می‌فرمایند بعید نیست بگوییم حق فسخ ندارد و باید عوض منافع را از ظالم بگیرد.

مرحوم آقای خویی دو احتمال را در عبارت سید مطرح کرده‌اند اما به نظر می‌رسد عبارت مرحوم سید روشن است و اجمال و تردیدی در آن نیست.

دو احتمالی که مرحوم آقای خویی مطرح کرده‌اند و بر اساس آن تفصیل داده‌اند.

اول) گاهی ظالم مانع از این می‌شود که موجر، مورد اجاره را به مستاجر تحویل دهد. در این صورت مستاجر خیار فسخ دارد چرا که شرط لزوم اجاره قبض است و در اینجا قبض از طرف موجر محقق نشده است هر چند به خاطر منع ظالم بوده است.

شرط اقباض در اینجا محقق نشده است هر چند مالک در آن معذور بوده است و عصیان نکرده است.

دوم) ظالم مانع استفاده و اقباض مستاجر شده است. در این صورت همان احتمالی که مرحوم سید فرموده‌اند صحیح است و مستاجر در این جا خیار ندارد و باید از ظالم عوض منافع فوت شده را بگیرد.

علت هم این است که آنچه شرط است این است که موجر ممانعتی از تحویل عین مورد اجاره نداشته باشد و شرط لزوم اجاره، قبض تکوینی مورد اجاره نیست و لذا اگر موجر تمکین کند و امتناعی از تحویل نداشته باشد اما مستاجر مورد اجاره را تحویل نگیرد، اجاره لازم است و مستاجر حق فسخ ندارد. آنچه شرط لزوم اجاره است تمکین موجر است به این معنی که موجر از تحویل عین ممانعت نکند. شرط لزوم اقباض نیست بلکه عدم امتناع مالک از تحویل است.

در اینجا مالک امتناعی از تحویل ندارد بلکه مستاجر اقباض نمی‌کند هر چند این عدم اقباض هم به خاطر ظلم ظالم است در این صورت اجاره صحیح است و مستاجر حق فسخ ندارد بلکه می‌تواند عوض منافع فوت شده را از ظالم استیفاء کند چون ظالم آن منافع را تفویت کرده است.

پس باید بین این دو فرض تفصیل داد.

مرحوم سید هم در حقیقت ناظر به جایی است که ظالم، مانع از اقباض مستاجر شود چون عبارت سید این است که «إذا منعه ظالم عن الانتفاع بالعين» مفعول منع، مستاجر است و عبارت این است که اگر ظالم، مانع انتفاع مستاجر از عین شود و در جایی که ظالم موجر را از تحویل عین منع کند، این عبارت صادق نیست.

بنابراین ظاهر عبارت مرحوم سید این است که ظالم مانع انتفاع مستاجر شود و در این فرض سید فرمودند مستاجر حق فسخ دارد و بعد فرمودند بعید نیست که بگوییم حق فسخ ندارد بلکه اجاره لازم است و مستاجر باید عوض منافع فوت شده را از ظالم بگیرد.

شرط اجاره این بود که مالک تمکین از تحویل مورد اجاره کند که فرضا اتفاق افتاده است و لذا معنا ندارد مستاجر حق فسخ داشته باشد.

اما نسبت به بعد از قبض که موجر عین را تحویل داده است و بعد ظالمی مانع از انتفاع مستاجر شود در این صورت دلیلی برای فسخ نیست و مستاجر باید برای عوض منافع از دست رفته به ظالم رجوع کند. چون آنچه شرط لزوم اجاره است تمکین موجر است و اینجا اتفاق افتاده است بلکه حتی اگر شرط قبض هم باشد محقق شده است و مالک متعهد نیست که بقائا هم مانع از ظلم ظالم نسبت به مستاجر شود تا خیاری برای مستاجر وجود داشته باشد.

بعد از اینکه مالک مورد اجاره را به مستاجر تحویل داد هیچ تعهدی نسبت به حفظ حقوق مستاجر از ناحیه دیگران ندارد.

دقیقا مثل جایی که بعد از اینکه فروشنده عین را به مشتری تحویل داد ظالمی آن را غصب کند.

بله بحث عامی وجود دارد که دفع ظلم از هر مظلومی برای کسی که تمکن دارد لازم است. که ادله آن در جای خودش بحث شده است از جمله روایت معتبری که وجود دارد:

أَحْمَدُ بْنُ مُحَمَّدٍ عَنِ النَّوْفَلِيِّ عَنِ السَّكُونِيِّ عَنْ جَعْفَرٍ عَنْ أَبِيهِ عَنْ آبَائِهِ ع قَالَ قَالَ رَسُولُ اللَّهِ ص‏ مَنْ سَمِعَ‏ رَجُلًا يُنَادِي يَا لَلْمُسْلِمِينَ فَلَمْ يُجِبْهُ فَلَيْسَ بِمُسْلِمٍ. (تهذیب الاحکام، جلد ۶، صفحه ۱۷۵)

بعد مرحوم سید فرموده‌اند اما اگر بعد از قبض، خود موجر برود و مانع انتفاع مستاجر از مورد اجاره شود در این صورت مستاجر خیار دارد. دلیل هم این است که همان شرط ارتکازی که گفتیم در اینجا وجود دارد. موجر تعهدی نسبت به عدم ظلم اجانب ندارد اما متعهد است که خودش مانع انتفاع مستاجر نباشد و مزاحمتی تا آخر مدت اجاره برای مستاجر ایجاد نکند.

ضمائم:

کلام مرحوم آقای خویی:

فلم يكن منع من قبل المؤجر، بل خلّى هو بين العين و بين المستأجر، و لكن الظالم كان حائلًا و مانعاً عن الانتفاع.

و قد حكم (قدس سره) حينئذٍ بالتخيير بين الرجوع إلى المؤجر و استرداد الأُجرة المسمّاة فتنفسخ الإجارة، و بين الرجوع إلى الظالم و مطالبته مع التمكّن بعوض ما فات من المنفعة التي كان هو السبب في تفويتها.

ثمّ احتمل (قدس سره) تعيّن الثاني و أنّه ليس له إلّا مراجعة الظالم فقط دون المؤجر.

أقول: لا يبعد التفصيل بين ما إذا كان منع الظالم متوجّهاً إلى خصوص المستأجر، أو إلى الأعمّ منه و من غيره، كما إذا آجره دابّة للسفر إلى كربلاء فمنع الظالم ركوب أيّ شخص عليها و الخروج إلى كربلاء.

ففي الثاني لا يبعد صحّة ما ذكره الماتن أوّلًا، باعتبار أنّ المستأجر مالك للمنفعة و بما أنّه لا يتمكّن من الانتفاع فله أن يرجع إلى الظالم لأنّه المانع، فلو فرضنا أنّ للظالم عنده مالًا و هو لا يعلم به يجوز له أن يأخذه تقاصّاً من دون أن يفسخ العقد، كما أنّ له أن لا يرضى بالعقد و يفسخ، نظراً إلى أنّه مع فرض‌ ظلم الظالم لم يتحقّق التسليم و التسلّم، و من المعلوم أنّ تعذّر التسليم و لو لمنع الظالم موجب للخيار.

و أمّا في الفرض الأوّل فحيث إنّه لم يكن أيّ مانع من المؤجر في تسليمه و إنّما المنع متوجّه إلى خصوص المستأجر في تسلّمه، فلا موجب حينئذٍ للخيار، لعدم التخلّف في الشرط بوجه، إذ لم يكن الشرط الارتكازي إلّا هذا المقدار-، أعني: تمكين المؤجر من التسليم، لا تسلّم المستأجر و قد فعل فكانت العين قابلة للانتفاع لأيّ شخص كان، و إنّما الممنوع خصوص هذا الشخص، فيتعيّن حينئذٍ الاحتمال الثاني.

و لعلّ هذه الصورة هي مفروض كلامه (قدس سره)، لأنّه أخذ في عنوانه منع الظالم عن الانتفاع، فمنع الظالم متوجّه إلى هذا الشخص، و في مثله لا موجب لثبوت الخيار.

(موسوعة الامام الخوئی، جلد ۳۰، صفحه ۱۸۶)

تلف در اجاره کلی

بحث در اجاره بر کلی بود. مرحوم سید فرمودند اگر مورد اجاره کلی باشد و موجر مصداقی از آن کلی را به عنوان وفاء در اختیار مستاجر قرار دهد و آن مصداق تلف شود اجاره باطل نیست.

در جایی که مورد اجاره عین شخصی باشد، ما گفتیم اگر تلف غیر مضمون باشد اجاره باطل است اما اگر تلف مضمون باشد اجاره باطل نیست.

و این مبنا شواهدی از کلام مرحوم سید هم دارد. خود مرحوم سید در مساله سیزده می‌فرمایند:

مسألة التلف السماوي للعين المستأجرة أو لمحل العمل موجب للبطلان‌ و منه إتلاف الحيوانات و إتلاف المستأجر بمنزلة القبض و إتلاف الموجر موجب للتخيير بين ضمانه و الفسخ و إتلاف الأجنبي موجب لضمانه و العذر العام بمنزلة التلف و أما العذر الخاص بالمستأجر كما إذا استأجر دابة لركوبه بنفسه فمرض و لم يقدر على المسافرة أو رجلا لقلع سنه فزال ألمه أو نحو ذلك ففيه إشكال و لا يبعد أن يقال إنه يوجب البطلان إذا كان بحيث لو كان قبل العقد لم يصح معه العقد‌

این همان چیزی است که ما گفتیم و لذا منظور مرحوم سید هم همان بوده است.

در هر حال مرحوم سید فرمودند در موارد اجاره بر کلی، با تلف مصداقی که به مستاجر تحویل داده شده است اجاره باطل نمی‌شود بلکه موجر باید مصداق دیگری را به مستاجر تحویل دهد و لذا در موارد اجاره بر کلی، موجر می‌تواند بعد از تحویل یک مصداق از کلی به مستاجر، آن را تبدیل کند.

مبنای کلام سید را توضیح دادیم که در اجاره بر کلی، مستاجر منفعت مورد اجاره را در طول مدت اجاره طلب کار است و وقتی موجر مصداقی را در اختیار او گذاشته است که در اثناء مدت تلف شد، یعنی فقط همین مقدار از منفعت را در اختیار مستاجر قرار داده است نه بیشتر و باید بیش از آن را در اختیار مستاجر قرار دهد.

ما عرض کردیم اگر تلف غیر مضمون باشد، حق با مرحوم سید است و با تلف شدن مصداق، اجاره باطل نیست و موجر موظف است مصداق دیگری را در اختیار مستاجر قرار دهد.

ولی اگر تلف مضمون باشد، اجاره باطل نیست و موجر موظف نیست مصداق دیگری را در اختیار مستاجر قرار دهد چون موجر موظف بوده است قابلیت منفعت در طول مدت اجاره را در اختیار مستاجر قرار دهد، و فرضا مصداقی که موجر در اختیار مستاجر قرار داده است قابلیت منفعت برای طول مدت اجاره را داشته است و لذا موجر به وظیفه خودش عمل کرده است، اما این قابلیت منفعت توسط کسی تلف شده است و متلف ضامن است.

با کلامی که از سید در مساله ۱۳ نقل کردیم روشن می‌شود که سید هم موافق با همین تفصیل است.

در ادامه مرحوم سید مساله دیگری مطرح کرده‌اند.

مسألة إذا آجره دارا فانهدمت‌ فإن خرجت عن الانتفاع بالمرة بطلت فإن كان قبل القبض أو‌ بعده قبل أن يسكن فيها أصلا رجعت الأجرة بتمامها و إلا فبالنسبة- و يحتمل تمامها في هذه الصورة أيضا و يضمن أجرة المثل بالنسبة إلى ما مضى لكنه بعيد و إن أمكن الانتفاع بها مع ذلك كان للمستأجر الخيار بين الإبقاء و الفسخ و إذا فسخ كان حكم الأجرة ما ذكرنا و يقوى هنا رجوع تمام المسمى مطلقا و دفع أجرة المثل بالنسبة إلى ما مضى لأن هذا هو مقتضى فسخ العقد كما مر سابقا و إن انهدم بعض بيوتها بقيت الإجارة بالنسبة إلى البقية و كان للمستأجر خيار تبعض الصفقة و لو بادر الموجر إلى تعميرها بحيث لم يفت الانتفاع أصلا ليس للمستأجر الفسخ حينئذ على الأقوى خلافا للثانيين‌

سید می‌فرمایند اگر خانه‌ای را اجاره بدهد و خانه خراب شود گاهی به گونه‌ای است که قابلیت انتفاع در همان جهت مورد اجاره را ندارد در این صورت اجاره نسبت به بعد از تلف محکوم به بطلان است به شرط آنکه موجر نتواند بدون اینکه قابلیت منفعت فوت شود، آن را تعمیر کند.

انهدام مورد اجاره

مرحوم سید در این فرع متعرض حکم مساله‌ای شده‌اند که مورد اجاره خراب شود. ایشان فرمودند گاهی طوری خراب می‌شود که از قابلیت انتفاع در منفعت مقصود در اجاره ساقط می‌شود و گاهی طوری خراب می‌شود که قابلیت انتفاع در منفعت مقصود در اجاره را دارد اما معیوب محسوب می‌شود و گاهی بخشی از مورد اجاره خراب می‌شود.

مرحوم سید فرمودند اگر طوری خراب شود که از قابلیت انتفاع در منفعت مقصود اجاره ساقط شود، اجاره نسبت به بعد از تلف باطل است و داخل در همان مساله سابق می‌شود.

سید فرموده‌اند اگر مورد اجاره قبل از قبض یا بعد از قبض و قبل از امکان انتفاع تلف شود، قبلا هم گفتیم اجاره باطل است و اگر بعد از قبض و امکان انتفاع تلف شود، نسبت به مدت باقی مانده اجاره باطل است اما نسبت به مدت گذشته، مرحوم سید می‌فرمایند مستاجر ضامن اجرت المسمی است چرا که اجاره منحل است و نسبت به مقداری از منافع که استفاده شده‌اند اجرت المسمی مستقر است و نسبت به باقی مانده مدت هم اجاره باطل است.

و البته برای مستاجر خیار تبعض صفقه هم وجود دارد که مستاجر حق فسخ دارد و اگر مستاجر فسخ کند، طبق نظر مرحوم سید، مستاجر نسبت به مدت گذشته، ضامن اجرت المثل است ولی طبق نظر مشهور ضامن همان اجرت المسمی است و لذا طبق نظر مشهور، فسخ و عدم فسخ در این مورد ثمری ندارد.

اما اگر مورد اجاره طوری خراب شود که از قابلیت انتفاع در منفعت مقصود در اجاره ساقط نشود اما مورد اجاره معیوب محسوب شود در این صورت اجاره منفسخ نیست اما مستاجر خیار دارد. و اگر مستاجر فسخ نکند، ضامن اجرت المسمی است و اگر هم فسخ کند طبق نظر سید، نسبت به مدت گذشته، ضامن اجرت المثل است و قبلا هم گفتیم که ارش در موارد عیب در اجاره ثابت نیست.

و اما اگر بخشی از مورد اجاره تلف شود در این صورت نسبت به همان بخش تلف شده، همان تفصیلی که در مورد تلف کل مورد اجاره بیان شد جاری است. یعنی اگر طوری است که قسمت به طور کلی از انتفاع در منفعت مقصود در اجاره ساقط است اجاره نسبت به آن بخش نسبت به مدت باقیمانده باطل است و نسبت به مدت گذشته، اجرت المسمی را ضامن است و مستاجر خیار تبعض صفقه دارد، و اگر به طور کلی از انتفاع در منفعت مقصود ساقط نشود اما معیوب شود، مستاجر خیار در تمام مورد اجاره را دارد چون عقد منحل به این صورت نیست که بخواهد عقد اجاره را فقط در همان بخش فسخ کند، یا باید عقد را در همه مورد اجاره فسخ کند یا فسخ نکند. به عبارت دیگر ثبوت عیب در بخشی از مورد اجاره باعث ثبوت خیار در عقد است و چون عقد واحد است و متعدد نیست نمی‌توان بخشی از عقد را فسخ کرد و بخشی از آن را امضاء کرد. مگر اینکه از ابتداء عقد را به صورت منحل انشاء کنند.

بعد سید می‌فرمایند بله اگر بخشی از مورد اجاره به طوری خراب شود که قابلیت انتفاع در منفعت مقصود در اجاره را نداشته باشد اما موجر بتواند آن را طوری ترمیم کند که منفعتی از مستاجر فوت نشود، مستاجر خیار فسخ نخواهد داشت.

مرحوم نایینی در اینجا تعلیقه‌ای دارند. لا يبعد أن يكون مناط الانفساخ بالنسبة إلى ما انهدم من بيوتها و الخيار بالنسبة إلى البقيّة هو فوات منفعة المنهدم في جزء من الزمان لا فوات ما يقصد من الانتفاع به و الّذي يمكن أن يتدارك بالمبادرة إلى التعمير هو الثاني دون‌ الأوّل فما اختاره المحقّق و الشهيد الثانيان هو الصحيح. (النائيني).

ایشان فرموده‌اند حتی اگر موجر مورد را تعمیر هم کند، باز هم بخشی از منفعت از بین می‌رود هر چند مستاجر قصد استفاده آن را هم نداشته است و آنچه موضوع خیار است از بین رفتن بخشی از منفعت است نه بخشی از منافعی که مستاجر قصد استفاده از آنها را داشته است.

فرض مرحوم نایینی این است که با انهدام، حتما بخشی از منافع از بین می‌رود.

اما این فرض صحیح نیست و می‌توان تصور کرد که قسمتی از مورد اجاره منهدم شود بدون آنکه بخشی از منفعت مقصود در اجاره فوت شود.

تلف در اثناء مدت، انفساخ یا بطلان؟

مرحوم عراقی در این مساله تعلیقه‌ای دارند و آن اینکه هیچ موردی برای انفساخ کلی اجاره نداریم بلکه همیشه قسمتی از اجاره منفسخ می‌شود چون اجاره نسبت به بعد از تلف منفسخ می‌شود و تلف حتی اگر یک آن بعد از عقد باشد باز هم همه اجاره منفسخ نمی‌شود بلکه بعض آن منفسخ است.

به نظر می‌رسد این تعلیقه اشتباه است چرا که فرض کنیم تلف حتی آن بعد از عقد اتفاق بیافتد و انفساخ همه اجاره نباشد، اما می‌توان تصویر کرد تلف مقارن با زمان اجاره اتفاق بیافتد. مثل فرد در شهریور ماه، خانه‌اش را برای آخر مهر ماه اجاره می‌دهد و بعد در اوایل مهر و قبل از رسیدن زمان اجاره، خانه تلف می‌شود در اینجا همه اجاره منفسخ است.

در ادامه مرحوم سید می‌فرمایند تلف در اثناء مدت، کاشف از بطلان عقد نسبت به زمان باقیمانده از اول عقد است و نباید این مساله را با مساله تلف مبیع مقایسه کرد. در بیع، ثمن در مقابل عین است اما در اجاره، ثمن در مقابل دوام قابلیت منفعت مورد اجاره است و بعد از تلف، حتی در علم خداوند هم برای مورد اجاره قابلیت منفعتی وجود ندارد تا عقد نسبت به آن منعقد شود اما در بیع همین که مبیع لحظه‌ای بعد از عقد وجود داشته باشد برای انعقاد عقد کفایت می‌کند.

عرض ما در این مساله این بود که فرمایش سید فی الجمله درست است و در موارد تلف در اثناء مدت باید تفصیل داد و در مواردی که تلف غیر مضمون باشد حق با سید است اما در مواردی که تلف مضمون باشد محذوری در صحت و انعقاد اجاره نسبت به منفعت بعد از تلف نیست و مضمون بودن مالی که تلف شده است بر تالف، موید این است عرفا چنین قابلیت وجود دارد.