انهدام مورد اجاره

مرحوم سید در این فرع متعرض حکم مساله‌ای شده‌اند که مورد اجاره خراب شود. ایشان فرمودند گاهی طوری خراب می‌شود که از قابلیت انتفاع در منفعت مقصود در اجاره ساقط می‌شود و گاهی طوری خراب می‌شود که قابلیت انتفاع در منفعت مقصود در اجاره را دارد اما معیوب محسوب می‌شود و گاهی بخشی از مورد اجاره خراب می‌شود.

مرحوم سید فرمودند اگر طوری خراب شود که از قابلیت انتفاع در منفعت مقصود اجاره ساقط شود، اجاره نسبت به بعد از تلف باطل است و داخل در همان مساله سابق می‌شود.

سید فرموده‌اند اگر مورد اجاره قبل از قبض یا بعد از قبض و قبل از امکان انتفاع تلف شود، قبلا هم گفتیم اجاره باطل است و اگر بعد از قبض و امکان انتفاع تلف شود، نسبت به مدت باقی مانده اجاره باطل است اما نسبت به مدت گذشته، مرحوم سید می‌فرمایند مستاجر ضامن اجرت المسمی است چرا که اجاره منحل است و نسبت به مقداری از منافع که استفاده شده‌اند اجرت المسمی مستقر است و نسبت به باقی مانده مدت هم اجاره باطل است.

و البته برای مستاجر خیار تبعض صفقه هم وجود دارد که مستاجر حق فسخ دارد و اگر مستاجر فسخ کند، طبق نظر مرحوم سید، مستاجر نسبت به مدت گذشته، ضامن اجرت المثل است ولی طبق نظر مشهور ضامن همان اجرت المسمی است و لذا طبق نظر مشهور، فسخ و عدم فسخ در این مورد ثمری ندارد.

اما اگر مورد اجاره طوری خراب شود که از قابلیت انتفاع در منفعت مقصود در اجاره ساقط نشود اما مورد اجاره معیوب محسوب شود در این صورت اجاره منفسخ نیست اما مستاجر خیار دارد. و اگر مستاجر فسخ نکند، ضامن اجرت المسمی است و اگر هم فسخ کند طبق نظر سید، نسبت به مدت گذشته، ضامن اجرت المثل است و قبلا هم گفتیم که ارش در موارد عیب در اجاره ثابت نیست.

و اما اگر بخشی از مورد اجاره تلف شود در این صورت نسبت به همان بخش تلف شده، همان تفصیلی که در مورد تلف کل مورد اجاره بیان شد جاری است. یعنی اگر طوری است که قسمت به طور کلی از انتفاع در منفعت مقصود در اجاره ساقط است اجاره نسبت به آن بخش نسبت به مدت باقیمانده باطل است و نسبت به مدت گذشته، اجرت المسمی را ضامن است و مستاجر خیار تبعض صفقه دارد، و اگر به طور کلی از انتفاع در منفعت مقصود ساقط نشود اما معیوب شود، مستاجر خیار در تمام مورد اجاره را دارد چون عقد منحل به این صورت نیست که بخواهد عقد اجاره را فقط در همان بخش فسخ کند، یا باید عقد را در همه مورد اجاره فسخ کند یا فسخ نکند. به عبارت دیگر ثبوت عیب در بخشی از مورد اجاره باعث ثبوت خیار در عقد است و چون عقد واحد است و متعدد نیست نمی‌توان بخشی از عقد را فسخ کرد و بخشی از آن را امضاء کرد. مگر اینکه از ابتداء عقد را به صورت منحل انشاء کنند.

بعد سید می‌فرمایند بله اگر بخشی از مورد اجاره به طوری خراب شود که قابلیت انتفاع در منفعت مقصود در اجاره را نداشته باشد اما موجر بتواند آن را طوری ترمیم کند که منفعتی از مستاجر فوت نشود، مستاجر خیار فسخ نخواهد داشت.

مرحوم نایینی در اینجا تعلیقه‌ای دارند. لا يبعد أن يكون مناط الانفساخ بالنسبة إلى ما انهدم من بيوتها و الخيار بالنسبة إلى البقيّة هو فوات منفعة المنهدم في جزء من الزمان لا فوات ما يقصد من الانتفاع به و الّذي يمكن أن يتدارك بالمبادرة إلى التعمير هو الثاني دون‌ الأوّل فما اختاره المحقّق و الشهيد الثانيان هو الصحيح. (النائيني).

ایشان فرموده‌اند حتی اگر موجر مورد را تعمیر هم کند، باز هم بخشی از منفعت از بین می‌رود هر چند مستاجر قصد استفاده آن را هم نداشته است و آنچه موضوع خیار است از بین رفتن بخشی از منفعت است نه بخشی از منافعی که مستاجر قصد استفاده از آنها را داشته است.

فرض مرحوم نایینی این است که با انهدام، حتما بخشی از منافع از بین می‌رود.

اما این فرض صحیح نیست و می‌توان تصور کرد که قسمتی از مورد اجاره منهدم شود بدون آنکه بخشی از منفعت مقصود در اجاره فوت شود.