عذر مستاجر از انتفاع

مرحوم سید در مورد عذر عام فرمودند اجاره باطل است و در مورد عذر خاص، اگر مباشرت مستاجر قید اجاره باشد، اجاره باطل است و احتمال هم دارد باطل نباشد.

مفهوم عبارت ایشان این بود که اگر مباشرت مستاجر قید نباشد، اجاره باطل نیست.

مرحوم آقای خویی فرمودند وجه عدم بطلان در جایی که مباشرت مستاجر قید اجاره باشد، این است که شرط صحت اجاره، وجود قابلیت انتفاع در عین مورد اجاره است و در فرض ما، قابلیت در عین وجود دارد.

و فرمودند در جایی که مباشرت مستاجر شرط اجاره باشد، اجاره صحیح است ولی شرط فاسد است چرا که شرط متعذر است و لذا چون شرط فاسد است مستاجر می‌تواند مورد اجاره را به دیگری واگذار کند.

ما عرض کردیم وجه فساد شرط چیست؟ اگر این است که شرط خلاف مقتضای اجاره است (مقتضای اجاره این باشد که مستاجر متمکن از استیفای منفعت به نحوی باشد)، وجهی برای صحت عقد نیست چون شرطی که خلاف مقتضای عقد باشد مفسد عقد است.

و اگر این شرط خلاف مقتضای عقد نیست و اجاره با فرض وجود این شرط، لغو نیست (به این اعتبار که اثر وضعی بر آن مترتب است) وجهی برای فساد شرط نیست. آنچه شرط شده است این است که دیگری از این منفعت استفاده نکند، استیفای منفعت که در اجاره واجب نیست.

بله نوعا غرض از اجاره به استیفای منفعت است اما حقیقت اجاره متقوم به آن نیست به نحوی که اگر این نباشد، هیچ اثری بر اجاره مترتب نباشد و اجاره لغو باشد.

این مورد مثل جایی است که کسی نذر کرده باشد اگر چیزی خرید، در آن تصرف نکند همان طور که آنجا این نذر خلاف مقتضای عقد نیست و عقد بیع هم باطل نیست. عدم مشروعیت تصرف او، موجب بطلان عقد نیست و صرف اینکه بر عقد اثری مترتب است برای عدم لغویت کافی است و صحت وضعی تصرفات اعتباری او در آنچه می‌خرد برای اینکه عقد لغو نباشد کافی است.

برخی از معاصرین به مرحوم علامه نسبت داده‌اند که اگر مباشرت مستاجر در اجاره شرط شده باشد و عذر خاصی برای مستاجر پیش آمد برای طرفین خیار ثابت است یعنی هم موجر خیار دارد و هم مستاجر خیار دارد.

اینجا اگر خیار تصور شود به خاطر تخلف از شرط است و این گاهی شرط برای موجر است و گاهی برای مستاجر است.

اگر شرط طوری باشد که به نفع موجر باشد معنای شرط مباشرت، عدم سکونت غیر است و شرط موجر است و تخلف از آن، موجب خیار برای موجر است.

و اگر شرط طوری باشد که به نفع مستاجر باشد معنای شرط مباشرت، حق فسخ معامله در صورت عدم امکان انتفاع مباشری باشد که در این صورت شرط مستاجر است و تخلف از آن موجب خیار برای مستاجر است.

و لذا بر این اساس ممکن است تصویر کنیم که اگر عذری برای مستاجر پیش آمد، طرفین معامله خیار داشته باشند چرا که شرط برای طرفین است و تخلف از آن موجب خیار برای هر دو است.

اما به نظر ما بعید است اصلا منظور مرحوم علامه چنین مطلبی باشد.

مساله بعدی که مرحوم سید مطرح کرده‌اند بحث تلف است.

مسألة التلف السماوي للعين المستأجرة أو لمحل العمل موجب للبطلان‌ و منه إتلاف الحيوانات و إتلاف المستأجر بمنزلة القبض و إتلاف الموجر موجب للتخيير بين ضمانه و الفسخ و إتلاف الأجنبي موجب لضمانه و العذر العام بمنزلة التلف و أما العذر الخاص بالمستأجر كما إذا استأجر دابة لركوبه بنفسه فمرض و لم يقدر على المسافرة أو رجلا لقلع سنه فزال ألمه أو نحو ذلك ففيه إشكال و لا يبعد أن يقال إنه يوجب البطلان إذا كان بحيث لو كان قبل العقد لم يصح معه العقد‌

به نظر ما خصوصیتی در اتلاف سماوی یا اتلاف حیوان نیست بلکه نکته همان مضمون نبودن است. در مواردی که تلف مضمون نباشد، عرفا به منزله عدم وجود قابلیت انتفاع در مورد اجاره است و قوام اجاره به وجود منفعت در مورد اجاره است.

اما اگر خود مستاجر مورد اجاره را تلف کند، عقد صحیح است و خیار هم ندارد چون آنچه در باب اجاره لازم است تمکین موجر برای استفاده مستاجر است و شرط قبض فعلی نیست و لذا اگر موجر باذل منفعت باشد و مستاجر تحویل نگیرد، اجاره صحیح است و مستاجر خیار فسخ ندارد.

و در موردی که مستاجر تلف کرده باشد نشانه تمکن او انتفاع بوده است و لذا اینکه سید فرموده است به منزله قبض است مسامحی است و قبض فعلی شرط اجاره نیست تا اتلاف را به منزله قبض بدانیم.

ضمائم:

کلام آقای شاهرودی:

والشرط المذكور ان كان من قبل المستأجر كان الخيار له مع تخلفه، ومرجعه الى اشتراط ان يتمكن من استيفاء المنفعة بنفسه، وان كان من قبل الموجر بانْ اشترط ان لا يسكن غيره في الدار بل يسكن بنفسه فالتخلف يحصل اذا ما أسكن غيره في الدار، اللهم الّا اذا قيل انّه مع تعذر سكونته لا يكون الشرط المذكور صحيحاً، لانَّ نتيجته اشتراط بقاء الدار فارغة، وهذا خلاف الغرض المعاملي من المعاملة فيبطل الشرط، فيكون للمؤجر الخيار ايضاً، وهذا هو وجه ما ذكره في القواعد من ثبوت الخيار لهما معاً.

(کتاب الاجارة، جلد ۱، صفحه ۳۰۸)

عذر مستاجر از انتفاع

بحث در جایی بود که برای مستاجر عذری پیش بیاید که مانع انتفاع از مورد اجاره باشد. سید گفتند اگر مباشرت مستاجر قید اجاره باشد، با پیش آمدن عذری برای مستاجر، اجاره باطل خواهد بود.

علت هم این است که با پیش آمدن عذر برای مستاجر کشف می‌شود منفعتی که مورد اجاره بوده است (منفعت با قید مباشرت مستاجر) وجود نداشته است تا قابل تملیک با اجاره باشد.

و البته مرحوم سید فرموده‌اند احتمال هم دارد اجاره باطل نباشد،

مرحوم آقای خویی فرموده‌اند شاید وجه آن این باشد که آنچه مقوم اجاره است قابلیت عین برای آن انتفاع خاص است و در محل بحث ما، عین قابلیت استفاده مستاجر را دارد اما مستاجر قابلیت انتفاع را از دست داده است بنابراین وجهی برای بطلان اجاره نیست.

ایشان می‌فرمایند حقیقت این شرط، عدم استفاده دیگری از مورد اجاره است نه اینکه لزوما مستاجر باید از مورد اجاره استفاده کند.

بعد در ادامه‌ فرموده‌اند در جایی که مباشرت مستاجر، شرط اجاره باشد، در صورتی که برای مستاجر عذری پیش بیاید که نتواند از مورد اجاره استفاده کند، عذر مستاجر کشف از فساد شرط می‌کند اما عقد صحیح است و لذا مستاجر می‌تواند با شرط مخالفت کند و مورد اجاره را به فرد دیگری واگذار کند و مخالفت با شرط حرمت تکلیفی ندارد.

البته فساد شرط ملازم با عدم خیار نیست بلکه ممکن است شرطی فاسد باشد با این حال تخلف از آن موجب خیار برای موجر باشد.

ما عرض کردیم تا وقتی می‌توان برای عقد فایده‌ای تصویر کرد وجهی برای فساد شرط هم نیست. نهایتا این است که چنین شرطی را سفهی بدانیم، که گفتیم از نظر ما سفهی هم نیست.

لذا حتی در مثل بیع، می‌توان شرط کرد که مشتری عین را به هیچ کس دیگری نفروشد، یا تصرفات اعتباری او ممنوع باشد، در اینجا حتی این شرط هم صحیح است چرا که اولا مخالف با مقتضای عقد نیست. مقتضای عقد بیع، ملکیت مشتری است و ملکیت مشتری حاصل شده است و اثر هم دارد از جمله اینکه تصرفات اعتباری او از نظر وضعی صحیح است، و بعد از مرگش به ورثه‌اش می‌رسد، و وجه دیگری هم برای فساد آن نیست.

در مثل اجاره و سایر عقود هم همین طور است.

در هر صورت کلام آقای خویی قابل مساعدت نیست. یا باید این شرط را صحیح دانست و یا اگر شرط را به خاطر مخالفت با مقتضای عقد، فاسد می‌دانید عقد را هم باید فاسد بدانید.

اگر مقتضای ماهیت اجاره این است که منفعت باید قابل استفاده باشد، حال یا خود مستاجر بتواند استفاده کند یا بتواند آن را به فرد دیگری واگذار کند و این شرط خلاف مقتضای عقد است، هم شرط فاسد است و هم عقد فاسد است و اگر مقتضای ماهیت اجاره این نیست بلکه صرفا ملکیت مستاجر بر منفعت است وجهی برای فساد شرط هم نیست.

خلاصه اینکه وجه کلام مرحوم آقای خویی برای ما روشن نشد. اگر منظور از این شرط این است که فرد دیگری از مورد اجاره استفاده نکند (نه اینکه حتما مستاجر از آن استفاده کند) شرط متعذر نیست (آن گونه که ظاهر کلام مرحوم آقای خویی است) و لذا از این جهت شرط فاسد نیست. و اگر منظورتان این است که مقتضای عقد اجاره استفاده کردن مستاجر است که این شرط هم فاسد است و هم مفسد است.

ضمائم:

کلام مرحوم آقای خویی:

قد يفرض أنّ العذر عامّ لا يختصّ بالمستأجر، كما لو اتّفق حادث في الطريق لا يتمكّن معه أحد من المسير من سيلٍ أو نحوه من الآفات السماويّة، فهذا يكشف لا محالة عن بطلان الإجارة، إذ مثل هذه المنفعة بعد أن لم تكن قابلة للتحقّق خارجاً فهي من الأوّل لم تكن مملوكة للمؤجّر ليملّكها المستأجر، و هذا ظاهر.

و اخرى: يفرض عذراً خاصّاً بالمستأجر من مرضٍ و نحوه، و حينئذٍ فإن كانت المباشرة ملحوظة على وجه الشرطيّة بأن كانت الإجارة واقعة على جامع المنفعة كمطلق الركوب أو السكنى مشروطاً بكون المتصدّي لها خصوص المستأجر على سبيل الالتزام في ضمن الالتزام، فحيث إنّ الشرط المزبور متعذّر الحصول حسب الفرض فلا جرم يدخل المقام تحت كبرى الشرط الفاسد، و الصحيح في مثله بطلان الشرط و صحّة العقد و إن قيل بالإفساد أيضاً. و على أيّ حال، فيجري عليه حكم تلك المسألة.

و إن كانت ملحوظة على وجه القيديّة بأن كان مصبّ الإجارة هذه المنفعة الخاصّة على نحو وحدة المطلوب، فقد حكم الماتن (قدس سره) حينئذٍ بالبطلان، و لعلّه لتعذّر المنفعة المانع عن صحّة الإجارة كما في العذر العام.

و لكنّه محلّ تأمّل، بل منع يظهر وجهه ممّا سبق، حيث عرفت فيما مرّ أنّ المصحّح للإجارة إنّما هي الحيثيّة القائمة بالعين كمسكونيّة الدار و مركوبيّة الدابّة و نحوهما، فإنّها التي يملكها المؤجر و تكون تحت تصرّفه و سلطانه. و أمّا الحيثيّة القائمة بالمستأجر و المنتزعة من فعله الخارجي كالساكنيّة و الراكبيّة فلا مساس‌ لها بالمؤجر، فلا تصلح لأن تقع مورداً للأُجرة، و المتعذّر في المقام إنّما هي الحيثيّة الثانية دون الاولى، فما هو مورد للإجارة أعني: القابليّة للسكنى لا تعذّر فيه، و ما فيه التعذّر لم يقع مورداً للإجارة، و لا يقاس المقام بالعذر العام، ضرورة أنّ عموميّة العذر تستوجب سقوط العين عن قابليّة الانتفاع كما عرفت، و ليس العذر الخاصّ كذلك بالضرورة.

فما احتمله في المتن من عدم البطلان هنا هو الأظهر، فإنّ المناط في الصحّة كون المنفعة في نفسها قابلة للتملّك و هو متحقّق في المقام، فلا يستوجب العذر المزبور عدم الصحّة، كما لا يستوجب ثبوت الخيار كما لا يخفى.

(موسوعة الامام الخوئی، جلد ۳۰، صفحه ۱۸۸)

عذر مستاجر از انتفاع

بحث در جایی بود که برای مستاجر عذری پیش بیاید که امکان استفاده از مورد اجاره را نداشته باشد.

و البته بحث اختصاص به جایی که عذر همه زمان را در بر بگیرد ندارد و شامل مواردی هم که در بخشی از زمان عذر پیش بیاید هم هست.

مرحوم سید فرمودند در موارد عذر عام، اجاره محکوم به بطلان است.

اما اگر عذر خاص باشد مرحوم سید تفصیل دادند. گفتند اگر مباشرت مستاجر در اجاره اخذ نشده باشد (نه به نحو قید و نه به نحو شرط) شکی در صحت و لزوم اجاره نیست.

اما اگر مباشرت مستاجر در اجاره اخذ شده باشد. گاهی قید اجاره است یعنی اگر مستاجر مباشرتا از آن مورد اجاره استفاده نکند اصلا به اجاره عمل نکرده است و مورد اجاره چیز دیگری بوده است. منفعتی که مورد اجاره بوده است منفعت مورد استفاده خود مستاجر است و استفاده دیگران، منفعتی است که در اجاره به ملکیت مستاجر درنیامده است.

قبلا گفتیم که اگر مباشرت مستاجر قید اجاره باشد و مستاجر مورد اجاره را در اختیار فرد دیگری قرار دهد ضامن دو اجرت است. ضامن اجرت المسمی است به خاطر عقد اجاره و منفعتی که در اختیار او قرار داده شده است و ضامن اجرت المثل به خاطر استفاده از منفعت دیگری از مورد اجاره که مجاز به استفاده از آن نبوده است.

و گاهی مباشرت مستاجر، شرط در اجاره است. به طوری که اگر مستاجر از آن مباشرتا استفاده نکرد، غصب نکرده است اما خلاف شرط عمل کرده است.

مرحوم سید نسبت به جایی که مباشرت مستاجر قید اجاره باشد، فرموده‌اند با عذر مستاجر، اجاره باطل خواهد بود چرا که برای مستاجر انتفاع و استیفاء منفعت متعذر شده است و فرضا مورد اجاره هم همین منفعت بوده است.

با عذری که برای مستاجر پیش آمد، کشف می‌شود مورد اجاره فاقد منفعتی بوده است که اجاره بر آن منعقد شده بوده است. (چون وقتی مباشرت مستاجر قید اجاره باشد یعنی منفعتی که آن شخص استفاده کند مورد اجاره است). اینجا از قبیل عذر عام است.

اما اگر مباشرت مستاجر شرط در اجاره باشد مرحوم سید توضیح نداده‌اند که نظرشان چیست و شاید از سکوت ایشان برداشت شود که اجاره صحیح است چرا که مورد اجاره واجد منفعت است. چون آنچه مورد اجاره بوده است جامع منفعت مورد استفاده خودش و دیگران است و این جامع به او تملیک شده است اما تکلیفا ممنوع از این است که این منفعت را در اختیار دیگران قرار دهد.

مرحوم سید در مساله بعد ضابطه‌ای ذکر کرده‌اند که اگر عذر در زمان عقد اجاره معلوم بود، اجاره صحیح بود، در این صورت اجاره با طرو عذر هم صحیح است اما اگر در زمان عقد اجاره معلوم بود اجاره باطل بود در این صورت اجاره با طرو عذر هم صحیح نیست.

در محل بحث ما اگر در زمان اجاره طرو عذر برای مستاجر معلوم بود و با این حال در اجاره شرط می‌کردند که مستاجر باید مباشرتا از آن استفاده کند، آیا اجاره صحیح بود؟ بعید نیست اجاره صحیح باشد حال اینکه اجاره سفهی است یا نه بحث دیگری است و ممکن است سفهی نباشد چرا که همین مقدار که اگر مستاجر مورد اجاره را اجاره دهد، عقد اجاره دوم صحیح است هر چند شرعا کار حرامی کرده است.