جلسه دهم ۳۱ شهریور ۱۳۹۵
نوشته شده توسط مقرر. ارسال شده در فقه سال ۹۶-۱۳۹۵
فسخ اجاره
مرحوم سید در بحث استقرار اجاره، در مساله پنجم متعرض مساله مهمی شده‌اند که مبنای عمیقی در مکاسب دارد.
مسألة إذا حصل الفسخ في أثناء المدة بأحد أسبابه تثبت الأجرة المسماة بالنسبة إلى ما مضى و يرجع منها بالنسبة إلى ما بقي كما ذكرنا في البطلان في المشهور و يحتمل قريبا أن يرجع تمام المسمى و يكون للموجر أجرة المثل بالنسبة إلى ما مضى لأن المفروض أنه يفسخ العقد الواقع أولا و مقتضى الفسخ عود كل عوض إلى مالكه بل يحتمل أن يكون الأمر كذلك في صورة البطلان أيضا لكنه بعيد
اگر هر کدام از متعاقدین در اثناء مدت اجاره را فسخ کنند بنابر نظر مشهور اجاره از زمان فسخ محکوم به انفساخ است و حتی بعد از فسخ هم، نسبت به مدت قبل از فسخ آثار صحت اجاره مترتب است اما نسبت به زمان بعد از فسخ آثار عدم اجاره مترتب است. در نتیجه اجرتی که در اجاره در نظر گرفته شده است به نسبت به مدت باید تقسیط شود.
در قبال مشهور قول دیگری وجود دارد که خود مرحوم سید متمایل به آن هستند و برخی از محققین نیز با ایشان موافقند که با فسخ، اجاره از ابتدا و از زمان عقد منفسخ می‌شود ولی نه به عنوان کشف حقیقی بلکه به عنوان کشف انقلابی.
درست است که فسخ موثر در حل معامله از زمان فسخ است اما موثر در حل کل معامله است نه موثر در حل جزئی از معامله (از زمان فسخ به بعد)
این بحث اختصاصی به اجاره ندارد و در سایر معاملات نیز جاری است.
مثلا کالایی را به کسی فروخت و مشتری خیار یا بایع خیار دارد و بعد از مدتی یکی از متعاقدین معامله را فسخ کرد، آیا معنای فسخ این است که معامله از اول شکل نگرفته است یا اینکه معامله شکل گرفته است و تا زمان فسخ هم واقعا معامله باقی است اما در زمان فسخ انقلاب رخ می‌دهد (که این انقلاب در تکوینیات ممکن نیست اما در اعتباریات ممکن است) و از زمان فسخ به عدم وجود معامله از ابتداء می‌شود در مقابل کشف حقیقی که یعنی از ابتداء اصلا آثار مترتب نبوده است واقعا.
کشف انقلابی می‌گوید از زمان فسخ، آثار معامله از ابتداء مترتب نمی‌شود.
مثلا اگر خانه را برای یک سال اجاره داده‌اند و بعد از سه ماه اجاره فسخ می‌شود اگر بگوییم فسخ یعنی حل معامله از زمان فسخ، یعنی در آن سه ماه اجاره صحیح است و موجر مستحق همان نسبت از اجرت المسمی است و معامله نسبت به نه ماه باقی مانده فسخ می‌شود و در مثل بیع اثر این قول این است که نمائات و منافع مثمن در این سه ماه ملک مشتری است و نمائات و منافع ثمن در این سه ماه ملک فروشنده است.
در حقیقت طبق این مبنا، فسخ از قبیل نسخ است و در نتیجه اجاره منفسخ نمی‌شود بلکه منقطع می‌شود.
در مقابل این نظر دو نظر دیگر وجود دارد. یکی نظر مرحوم سید است که اگر بگوییم فسخ از زمان وقوع موثر است اما فسخ از قبیل نسخ نیست بلکه از قبیل رفع امر محقق در سابق است. یعنی از زمان وقوع فسخ حکم می‌شود به اینکه معامله از ابتداء نبوده است. در همین مثال ما بعد از سه ماه که فسخ محقق می‌شود از همان زمان فسخ حکم می‌کنند که اجاره از ابتداء نبوده است.
در نتیجه تصرفات مستاجر در مورد اجاره مباح بوده است اما در مثل ملکیت که حکم وضعی است بعد از فسخ بنا گذاشته می‌شود که مستاجر از ابتداء مالک منافع نبوده است و در نتیجه این منافع مضمون به اجرت المثل است.
تا قبل از فسخ، حکم واقعی مالکیت مستاجر نسبت به منفعت بود و بعد از فسخ از زمان فسخ حکم می‌شود به عدم مالکیت واقعی مستاجر نسبت به منفعت از ابتداء.
در کشف حقیقی معنایش این است که اجاره هیچ تاثیری از ابتداء نداشته است و این خلاف ادله نفوذ اجاره است اما در کشف انقلابی، به مقتضای ادله نفوذ اجاره، به تاثیر اجاره حکم می‌شود و بعد از زمان فسخ به عدم معامله از ابتداء حکم می‌شود.
بعد مرحوم سید می‌فرمایند بلکه حتی ممکن است در بطلان اجاره نیز همین حرف را بزنیم یعنی مثلا خانه‌ای را برای یک سال اجاره دادند و بعد از سه ماه خانه تلف شد که گفتیم اجاره نسبت به آن سه ماه صحیح بوده است و بعد از سه ماه اجاره باطل است. در این صورت هم می‌شود گفت بعید نیست در همان سه ماه منفعت مضمون به اجرت المثل است نه به نسبت از اجرت المسمی.
تحقیق در این مساله منوط به این است که حقیقت فسخ مشخص شود. فسخ در مقابل عقد است. عقد یعنی بستن و گره زدن در مقابل فسخ که به معنای باز کردن است یعنی در آن فرض شده است که چیزی بسته شده است و فسخ آن را باز می‌کند.
اگر عقد یک بستن باشد فسخ هم یک باز کردن خواهد بود و لذا تفکیک بین بخشی از مدت و بخشی دیگر معنا ندارد، اما اگر عقد بستن‌ها و گره زدن‌های متعدد و منحل باشد فسخ می‌تواند بخشی از آنها را باز کند و بخشی را باز نکند.
اینکه عقد را منحل می‌دانند یعنی عقد از نظر حکم منحل است نه اینکه حقیقت آن متعدد است بلکه عقد واحد حقیقی است بنابراین فسخ هم باز کردن همان واحد حقیقی است پس تفکیک در آن معنا ندارد.
اما اینکه در بعضی موارد عقود را منحل می‌دانند مثل جایی که مایملک و مالایملک را با هم بفروشد، یعنی از نظر شارع و حکم منحل است نه اینکه حقیقتا دو بیع است.
ضمائم:
کلام مرحوم آقای خویی:
هذا الحكم المنسوب إلى المشهور أعني: الصحّة فيما مضى المستتبعة لاستحقاق المسمّى و اختصاص الفسخ بما بقي مبنى على القول بأنّ الفسخ إنّما يؤثّر من حينه.
و هذا و إن كان صحيحاً في الجملة، بمعنى: أنّ الانفساخ إنّما يحكم به من حين تحقّق الفسخ و إنشائه خارجاً، فلا أثر قبل حدوثه، فإنّه سالبة بانتفاء الموضوع.
إلّا أنّ الكلام في أنّ تأثيره هل هو من الآن فيترتّب عليه انحلال العقد من حين صدور الفسخ، أو أنّه من الأصل و بدأ انعقاد العقد، بحيث يفرض العقد الواقع كأنه لم يكن و نتيجته استرجاع تمام الأُجرة المسمّاة؟
و هذا هو الأظهر، لما عرفت فيما مرّ من أنّ مرجع جعل الخيار إمّا مطلقاً أو مشروطاً بحصول شي‌ء إلى أنّ التزامه بأصل العقد منوط و معلّق على عدم الفسخ، أمّا معه فلا يلتزم به من الأوّل. و عليه، فإذا فرضنا حصول سبب الفسخ و قد فسخ المستأجر خارجاً فمعناه: أنّه لم يكن ملتزماً بالعقد الموجود بينهما من لدن حدوثه. فالإنشاء و إن كان من الآن إلّا أنّ أثره من الأوّل، فالتأخّر إنّما هو في إنشاء الفسخ و إبراز حلّ العقد.
و هذا نظير الإجازة في العقد الفضولي، فإنّ الإمضاء و إن كان متأخّراً إلّا أنّ متعلّقه هو البيع السابق، فمن الآن يحكم بصحّة ما وقع في ظرفه، فلا جرم يترتّب الأثر عليه من الأوّل.
و عليه، فبعد الفسخ بفرض العقد كأن لم يكن، و نتيجته استرجاع تمام الأُجرة المسمّاة كما عرفت، و لزوم ردّ المستأجر أُجرة المثل للمنافع السابقة بعد امتناع استردادها بأنفسها و عدم ذهاب مال المسلم هدراً.
فمثلًا: لو كان المستأجر مغبوناً ففسخ من أجل تخلّف الشرط الضمني الارتكازي الذي هو المستند الصحيح في ثبوت هذا الخيار، لا قاعدة نفي الضرر و غيرها ممّا هي مخدوشة برمّتها حسبما ذكر في محلّه، فالفسخ المزبور على القول المشهور إنّما يؤثّر في استرجاع الأُجرة في المدّة الباقية. فلو استأجر الدار سنة كلّ شهر بمائة، فتبيّن بعد ستّة أشهر أنّ قيمتها العادلة كلّ شهر بخمسين، يسترجع بعد فسخه اجرة الستّة أشهر الباقية.
و أمّا على المختار فيفسخ العقد من أصله و يسترجع تمام الأُجرة المسمّاة بكاملها و يردّ إلى المؤجر أُجرة المثل للستّة أشهر الماضية، فإنّ هذا هو مقتضى فرض العقد المزبور في عالم الاعتبار كأنه لم يقع بينهما.
و منه تعرف أنّ ما ذكره في المتن من قوله (قدس سره): و يحتمل قريباً إلخ، هو المتعيّن الذي لا ينبغي التردّد فيه.
نعم، في خصوص شرط الخيار فيما لو استأجر داراً مثلًا و شرط لنفسه الخيار متى شاء، لا يبعد قيام الارتكاز العرفي على إرادة اختصاص الفسخ بالمدّة الباقية دون ما مضى، فإنّ الفسخ من الأصل على خلاف البناء العرفي و الديدن الجاري بينهم في هذا الخيار خاصّة كما لا يخفى، إذ العقد سنة مثلًا ينحلّ في الحقيقة إلى عقود في شهور. و شرط الخيار الناشئ غالباً من التردّد في الاستمرار لاحتمال سفرٍ أو شراء دار و نحو ذلك من دواعي جعل الخيار ناظرٌ بحسب فهم العرف بمقتضى مرتكزاتهم إلى التمكّن من الفسخ في بقيّة المدّة مع البناء منهم على إمضاء ما مضى كما مضى.
و أمّا في غير هذا النوع من الخيار مثل ما تقدّم من خيار الغبن فالظاهر أنّ مقتضى الفسخ انحلال العقد من أصله حسبما عرفت.
(موسوعة الامام الخوئی، جلد ۳۰، صفحه ۱۷۵)
چاپ
