الزام به تسلیم مورد اجاره
مسألة إذا امتنع الموجر من تسليم العين المستأجرة يجبر عليه و إن لم يمكن إجباره للمستأجر فسخ الإجارة و الرجوع بالأجرة و له الإبقاء و مطالبة عوض المنفعة الفائتة و كذا إن أخذها منه بعد التسليم بلا فصل أو في أثناء المدة و مع الفسخ في الأثناء يرجع بما يقابل المتخلف من الأجرة و يحتمل قويا رجوع تمام الأجرة و دفع أجرة المثل لما مضى كما مر نظيره سابقا لأن مقتضى فسخ العقد عود تمام كل من العوضين إلى مالكهما الأول لكن هذا الاحتمال خلاف فتوى المشهور
مرحوم سید میفرمایند موجر باید عین مورد اجاره را به مستاجر تحویل دهد و اگر امتناع کند او را مجبور میکنند و اگر نتوانند، مستاجر حق فسخ دارد. و علت آن هم شرط ارتکازی تحویل عین است و لذا مستاجر خیار تخلف شرط دارد. مستاجر شرط (هر چند ارتکازی) کرده است که موجر باید عین را به او تحویل دهد و اگر تحویل ندهد او التزامی به عقد ندارد.
بحثی که مطرح است این است که آیا مستاجر فقط وقتی خیار دارد که نتواند موجر را مجبور کند یا اینکه حتی اگر بتواند موجر را هم مجبور کند با این حال میتواند مجبور نکند و خیار فسخ دارد؟
این بحث در بیع هم مطرح است. ظاهر عبارت مرحوم سید این است که در صورتی حق فسخ دارد که نتواند او را به تسلیم مجبور کند و در بحث بیع هم به مشهور همین مبنا را نسبت میدهند.
و جمعی از محققین معتقدند خیار مستاجر یا مشتری، متوقف بر این نیست که تمکن از اجبار نداشته باشد بلکه به مجرد اینکه موجر یا فروشنده، از تسلیم عین امتناع کند خیار ثابت است.
چرا که دلیل این خیار، لاضرر نیست بلکه دلیل این خیار، تخلف شرط است و تخلف شرط به مجرد امتناع از تسلیم، رخ داده است.
البته این در جایی است که موجر خودش را در امتناع محق نداند و گرنه از موارد نزاع است و باید در محاکم و دادگاه مطرح شود.
و دنباله مساله همان تفاصیل در صورت فسخ را مطرح کردهاند که قبلا در مورد آنها بحث کردهایم و تکرار نمیکنیم.
مسألة إذا منعه ظالم عن الانتفاع بالعين قبل القبض تخير بين الفسخ و الرجوع بالأجرة و بين الرجوع على الظالم بعوض ما فات و يحتمل قويا تعين الثاني و إن كان منع الظالم أو غصبه بعد القبض يتعين الوجه الثاني فليس له الفسخ حينئذ سواء كان بعد القبض في ابتداء المدة أو في أثنائها ثمَّ لو أعاد الظالم العين المستأجرة في أثناء المدة إلى المستأجر فالخيار باق لكن ليس له الفسخ إلا في الجميع و ربما يحتمل جواز الفسخ بالنسبة إلى ما مضى من المدة في يد الغاصب و الرجوع بقسطه من المسمى و استيفاء باقي المنفعة و هو ضعيف للزوم التبعيض في العقد و إن كان يشكل الفرق بينه و بين ما ذكر من مذهب المشهور من إبقاء العقد فيما مضى و فسخه فيما بقي إذ إشكال تبعيض العقد مشترك بينهما
اگر ظالمی مانع از انتفاع به مورد اجاره شود، مستاجر میتواند معامله را فسخ کند و میتواند فسخ نکند بلکه عوض منافعی که فوت شده است را از ظالم بگیرد که ظالم هم اجرت المثل را ضامن است.
و بعد میفرمایند بعید نیست بگوییم حق فسخ ندارد و باید عوض منافع را از ظالم بگیرد.
مرحوم آقای خویی دو احتمال را در عبارت سید مطرح کردهاند اما به نظر میرسد عبارت مرحوم سید روشن است و اجمال و تردیدی در آن نیست.
دو احتمالی که مرحوم آقای خویی مطرح کردهاند و بر اساس آن تفصیل دادهاند.
اول) گاهی ظالم مانع از این میشود که موجر، مورد اجاره را به مستاجر تحویل دهد. در این صورت مستاجر خیار فسخ دارد چرا که شرط لزوم اجاره قبض است و در اینجا قبض از طرف موجر محقق نشده است هر چند به خاطر منع ظالم بوده است.
شرط اقباض در اینجا محقق نشده است هر چند مالک در آن معذور بوده است و عصیان نکرده است.
دوم) ظالم مانع استفاده و اقباض مستاجر شده است. در این صورت همان احتمالی که مرحوم سید فرمودهاند صحیح است و مستاجر در این جا خیار ندارد و باید از ظالم عوض منافع فوت شده را بگیرد.
علت هم این است که آنچه شرط است این است که موجر ممانعتی از تحویل عین مورد اجاره نداشته باشد و شرط لزوم اجاره، قبض تکوینی مورد اجاره نیست و لذا اگر موجر تمکین کند و امتناعی از تحویل نداشته باشد اما مستاجر مورد اجاره را تحویل نگیرد، اجاره لازم است و مستاجر حق فسخ ندارد. آنچه شرط لزوم اجاره است تمکین موجر است به این معنی که موجر از تحویل عین ممانعت نکند. شرط لزوم اقباض نیست بلکه عدم امتناع مالک از تحویل است.
در اینجا مالک امتناعی از تحویل ندارد بلکه مستاجر اقباض نمیکند هر چند این عدم اقباض هم به خاطر ظلم ظالم است در این صورت اجاره صحیح است و مستاجر حق فسخ ندارد بلکه میتواند عوض منافع فوت شده را از ظالم استیفاء کند چون ظالم آن منافع را تفویت کرده است.
پس باید بین این دو فرض تفصیل داد.
مرحوم سید هم در حقیقت ناظر به جایی است که ظالم، مانع از اقباض مستاجر شود چون عبارت سید این است که «إذا منعه ظالم عن الانتفاع بالعين» مفعول منع، مستاجر است و عبارت این است که اگر ظالم، مانع انتفاع مستاجر از عین شود و در جایی که ظالم موجر را از تحویل عین منع کند، این عبارت صادق نیست.
بنابراین ظاهر عبارت مرحوم سید این است که ظالم مانع انتفاع مستاجر شود و در این فرض سید فرمودند مستاجر حق فسخ دارد و بعد فرمودند بعید نیست که بگوییم حق فسخ ندارد بلکه اجاره لازم است و مستاجر باید عوض منافع فوت شده را از ظالم بگیرد.
شرط اجاره این بود که مالک تمکین از تحویل مورد اجاره کند که فرضا اتفاق افتاده است و لذا معنا ندارد مستاجر حق فسخ داشته باشد.
اما نسبت به بعد از قبض که موجر عین را تحویل داده است و بعد ظالمی مانع از انتفاع مستاجر شود در این صورت دلیلی برای فسخ نیست و مستاجر باید برای عوض منافع از دست رفته به ظالم رجوع کند. چون آنچه شرط لزوم اجاره است تمکین موجر است و اینجا اتفاق افتاده است بلکه حتی اگر شرط قبض هم باشد محقق شده است و مالک متعهد نیست که بقائا هم مانع از ظلم ظالم نسبت به مستاجر شود تا خیاری برای مستاجر وجود داشته باشد.
بعد از اینکه مالک مورد اجاره را به مستاجر تحویل داد هیچ تعهدی نسبت به حفظ حقوق مستاجر از ناحیه دیگران ندارد.
دقیقا مثل جایی که بعد از اینکه فروشنده عین را به مشتری تحویل داد ظالمی آن را غصب کند.
بله بحث عامی وجود دارد که دفع ظلم از هر مظلومی برای کسی که تمکن دارد لازم است. که ادله آن در جای خودش بحث شده است از جمله روایت معتبری که وجود دارد:
أَحْمَدُ بْنُ مُحَمَّدٍ عَنِ النَّوْفَلِيِّ عَنِ السَّكُونِيِّ عَنْ جَعْفَرٍ عَنْ أَبِيهِ عَنْ آبَائِهِ ع قَالَ قَالَ رَسُولُ اللَّهِ ص مَنْ سَمِعَ رَجُلًا يُنَادِي يَا لَلْمُسْلِمِينَ فَلَمْ يُجِبْهُ فَلَيْسَ بِمُسْلِمٍ. (تهذیب الاحکام، جلد ۶، صفحه ۱۷۵)
بعد مرحوم سید فرمودهاند اما اگر بعد از قبض، خود موجر برود و مانع انتفاع مستاجر از مورد اجاره شود در این صورت مستاجر خیار دارد. دلیل هم این است که همان شرط ارتکازی که گفتیم در اینجا وجود دارد. موجر تعهدی نسبت به عدم ظلم اجانب ندارد اما متعهد است که خودش مانع انتفاع مستاجر نباشد و مزاحمتی تا آخر مدت اجاره برای مستاجر ایجاد نکند.
ضمائم:
کلام مرحوم آقای خویی:
فلم يكن منع من قبل المؤجر، بل خلّى هو بين العين و بين المستأجر، و لكن الظالم كان حائلًا و مانعاً عن الانتفاع.
و قد حكم (قدس سره) حينئذٍ بالتخيير بين الرجوع إلى المؤجر و استرداد الأُجرة المسمّاة فتنفسخ الإجارة، و بين الرجوع إلى الظالم و مطالبته مع التمكّن بعوض ما فات من المنفعة التي كان هو السبب في تفويتها.
ثمّ احتمل (قدس سره) تعيّن الثاني و أنّه ليس له إلّا مراجعة الظالم فقط دون المؤجر.
أقول: لا يبعد التفصيل بين ما إذا كان منع الظالم متوجّهاً إلى خصوص المستأجر، أو إلى الأعمّ منه و من غيره، كما إذا آجره دابّة للسفر إلى كربلاء فمنع الظالم ركوب أيّ شخص عليها و الخروج إلى كربلاء.
ففي الثاني لا يبعد صحّة ما ذكره الماتن أوّلًا، باعتبار أنّ المستأجر مالك للمنفعة و بما أنّه لا يتمكّن من الانتفاع فله أن يرجع إلى الظالم لأنّه المانع، فلو فرضنا أنّ للظالم عنده مالًا و هو لا يعلم به يجوز له أن يأخذه تقاصّاً من دون أن يفسخ العقد، كما أنّ له أن لا يرضى بالعقد و يفسخ، نظراً إلى أنّه مع فرض ظلم الظالم لم يتحقّق التسليم و التسلّم، و من المعلوم أنّ تعذّر التسليم و لو لمنع الظالم موجب للخيار.
و أمّا في الفرض الأوّل فحيث إنّه لم يكن أيّ مانع من المؤجر في تسليمه و إنّما المنع متوجّه إلى خصوص المستأجر في تسلّمه، فلا موجب حينئذٍ للخيار، لعدم التخلّف في الشرط بوجه، إذ لم يكن الشرط الارتكازي إلّا هذا المقدار-، أعني: تمكين المؤجر من التسليم، لا تسلّم المستأجر و قد فعل فكانت العين قابلة للانتفاع لأيّ شخص كان، و إنّما الممنوع خصوص هذا الشخص، فيتعيّن حينئذٍ الاحتمال الثاني.
و لعلّ هذه الصورة هي مفروض كلامه (قدس سره)، لأنّه أخذ في عنوانه منع الظالم عن الانتفاع، فمنع الظالم متوجّه إلى هذا الشخص، و في مثله لا موجب لثبوت الخيار.
(موسوعة الامام الخوئی، جلد ۳۰، صفحه ۱۸۶)