جلسه صد و چهارم ۶ اردیبهشت ۱۳۹۵
نوشته شده توسط مقرر. ارسال شده در فقه سال ۹۵-۱۳۹۴
لزوم اجاره
بحث در فروش عین مورد اجاره بود و گفتیم فروش آن اشکالی ندارد و باعث فسخ اجاره هم نمی‌شود و نهایتا این است که مشتری در بیع اگر جاهل به مورد اجاره بودن عین باشد، خیار فسخ دارد و البته سید فرمودند ارش ثابت نیست.
ادله ارش در خیار عیب، اطلاق ندارند و در اینجا عین مورد اجاره معیوب است (چون مسلوب المنفعة است) و البته این عیب اعتباری است نه حقیقی و تکوینی.
و شاهد اینکه این عین الان معیوب است این است که قیمت آن از عین دارای منفعت کمتر است و همان طور که شیخ فرموده‌اند آنچه موجب نقص قیمت است عیب محسوب می‌شود هر چند مثل کل ما زاد او نقص عن الخلقة الاصلیة شامل این موارد نیست.
مرحوم سید می‌خواهند بگویند ارش در مطلق عیوب ثابت نیست بلکه شارع فقط در برخی از عیوب ارش را ثابت می‌داند و آن هم عیوب و نقائص حقیقی و تکوینی است.
حال اگر فرض کنیم بعد از مدتی، اجاره فسخ شود (توسط موجر یا مستاجر) منفعت مال در مدت باقی مانده، در ملک فروشنده است یا در ملک خریدار؟
معروف بین محققین این است که منفعت ملک فروشنده است و از کلام آقای حکیم خلاف آن استفاده می‌شود که منفعت در ملک خریدار است.
مبنای کلام ایشان این است که منفعت را تابع عین می‌دانند و هر کسی مالک عین است منفعت نیز در اختیار او است. تا وقتی اجاره برقرار بود منفعت به دلیل اجاره در ملک مستاجر بود اما وقتی اجاره فسخ شد و از بین رفت منفعت به کسی می‌رسد که مالک عین است. فسخ مملک جدید نیست بلکه موجب از بین رفتن قرارداد و حل معامله است و لذا با فسخ، منفعت به موجر تملیک نمی‌شود و فقط حل معامله است و به خاطر قاعده تبعیت منفعت از عین، بعد از فسخ، منفعت باید در ملک مشتری باشد.
اما مشهور این است که منفعت به فروشنده برمی‌گردد و این حکم علی القاعدة است چون همان طور که خود مرحوم آقای حکیم فرموده‌اند فسخ به معنای حل معامله است و مملک نیست. اگر این معامله نبود، این منفعت با قطع نظر از اجاره در ملک چه کسی بود؟ در ملک بایع بود یا در ملک مشتری؟ قطعا در ملک بایع بود و حل معامله یعنی آنچه از ملک بایع خارج شده است را در بقاء داخل در ملک بایع بدانیم.
تبعیت منفعت از عین که دلیل خاص ندارد و ملکیت منافع تابع ملکیت اصل و عین هست اما به لحاظ سبب. یعنی چون سبب مملک عین است همان سبب در مورد منفعت هم وجود دارد و لذا مملک منفعت هم هست. مثلا حیازت همان طور که مملک عین است مملک منفعت آن هم هست بنابراین این طور نیست که منفعت به صورت تعبدی تابع عین باشد و لذا این طور نیست که هر کسی مالک عین باشد، با قطع نظر از سبب مملک، مالک منفعت آن هم باشد.
مشتری عین مورد اجاره، عین را بدون منفعت خریده است و بیع موثر در ملکیت عین برای مشتری بوده است و منفعت مقصود به نقل نبود و لذا دلیلی نداریم بعد از فسخ اجاره، مشتری مالک آن شود. حقیقت فسخ حل است و حل از زمان فسخ است یعنی موجب انحلال معامله از زمان عقد نیست و لذا اجاره تبعض پیدا می‌کند و تصرفات سابق تصرف در ملک بوده است.
و اگر فسخ معامله از زمان فسخ است پس منفعت باید به بایع برگردد چون در زمان بیع این عین مسلوب المنفعة بوده است و لذا دلیلی نداریم با فسخ این منفعت به ملک مشتری درآید.
بعد از فسخ، هر کدام از عوضین به همان طرفی برمی‌گردد که قبلا از ملک او خارج شده است و در اینجا منفعت قبلا از ملک بایع خارج شده است و لذا بعد از فسخ باید به ملک او برگردد.
ضمائم:
کلام مرحوم آقای حکیم:
هذا لا يخلو من نظر، لأنه خلاف مقتضى تبعية المنفعة للعين.
و مجرد كون مقتضى الفسخ رجوع كل من العوضين إلى حاله قبل العقد غير كاف في ذلك، لأن المنفعة إنما كانت ملكاً للبائع قبل العقد، لأنها تابعة للعين فيملكها مالك العين، فاذا تبدل المالك للعين كان مقتضى التبعية رجوعها إلى المشتري. و كأنه لما ذكرنا احتمل في التذكرة- على ما حكي- رجوع المنفعة إلى المشتري و بذلك يظهر الفرق بين المسألة و بين ما إذا آجر العين على شخص، ثمَّ المستأجر آجرها ثانياً على ثالث، ثمَّ باع المالك العين ففسخت الإجارة الثانية، فإن فسخها يوجب رجوع المنفعة إلى المستأجر الأول، لأنه ملكها بالعقد لا بالتبعية.
و بالجملة: رجوع كل من العوضين إلى محله السابق بالفسخ، ليس لأن الفسخ يقتضي ذلك، بل لأن الفسخ يبطل العقد، فيرجع كل من العوضين إلى ما يقتضيه السبب السابق. ففي المقام يرجع إلى ما تقتضيه التبعية إذا تحقق الفسخ، و التبعية إنما تقتضي الرجوع إلى ملك مالك العين، و هو المشتري لا المؤجر.
مستمسک العروة الوثقی، جلد ۱۲، صفحه ۳۰.
کلام مرحوم آقای خویی:
قد يستشكل بعدم المقتضي لرجوعها إلى البائع، بل مقتضى قانون تبعيّة المنافع للعين رجوعها إلى المشتري، لأنّه الذي يملك العين فعلًا، و من الواضح عدم كون الفسخ بنفسه مملّكاً، بل هو حلّ للعقد و فرضه كأن لم يكن، فترجع المنفعة وقتئذٍ إلى مالك العين، و حيث إنّ البائع بعد صدور البيع أجنبي عن العين بالكلّيّة فبطبيعة الحال تعود المنافع إلى المشتري الذي هو المالك الفعلي.
و يندفع: بأنّ الأمر و إن كان كما ذكر من عدم كون الفسخ مملّكاً و إنّما هو حل للعقد و رجوع كلّ عوض إلى ما كان عليه، و أنّ المنفعة تعود بمقتضى التبعيّة إلى مالك العين، إلّا أنّ مقتضى ذلك أن تعود إلى المالك حال الفسخ، أي المالك حال الإجارة و قبل تحقّق البيع، لا المالك الفعلي لينطبق على المشتري، لعدم أيّ موجب لذلك كما لا يخفى، فلا يرجع إلى مطلق المالك أيّاً من كان.
و بعبارة اخرى: المالك قبل أن يؤاجر و قبل أن يبيع كان مالكاً للعين و للمنفعة على ما تقدّم من ثبوت ملكيّتين مستقلّتين عرضيّتين و إن كانت إحداهما تابعة للأُخرى، و أنّهما قابلتان للتفكيك، فقد يخرج العين عن ملكه و يبقى المنفعة لنفسه، و قد ينعكس كما هو المفروض في المقام، حيث إنّ البائع آجر العين أوّلًا فنقل المنفعة و أبقى العين مسلوبة المنفعة عنده، ثمّ بعد ذلك نقل العين على الحالة التي هو مالك لها أعني: كونها مسلوبة المنفعة إلى شخص آخر بالبيع، فإذا انفسخ العقد الأوّل فبما أنّ معناه الانحلال و إرجاع كلّ شي‌ء إلى موضعه السابق فبطبيعة الحال ترجع المنفعة إلى مكانها الأوّل، و بما أنّها خرجت عن ملك البائع فلا جرم تعود إليه، فإنّه هو الذي كان مالكاً لها حال الإيجار و قبل البيع، و لا مقتضي لرجوعها إلى مالك العين بعد الإيجار. و لعلّ هذا ظاهر جدّاً.
و لا ينبغي الشكّ في أنّ بناء العقلاء أيضاً على ذلك، فليس للمشتري أن يطالب بالمنفعة بعد ما كان عالماً لدى التصدّي للشراء بأنّها مسلوبة المنفعة، أو لو كان جاهلًا فقد رضي و أمضى العقد و لم يفسخ كما هو المفروض.
موسوعة الامام الخوئی، جلد ۳۰، صفحه ۱۱۴.
چاپ
