جلسه صد و سیزدهم ۲۰ اردیبهشت ۱۳۹۵
منتشرشده در فقه سال ۹۵-۱۳۹۴مرگ موجر یا مستاجر
نکته قابل توجه این است که مواردی که مرحوم سید از بطلان اجاره با مرگ موجر یا مستاجر مطرح کرده‌اند از قاعده اولی عدم بطلان اجاره با مرگ موجر یا مستاجر تخصیص نخورده است بلکه تخصصا از آن قاعده خارج است.
بین بطلان اجاره در این موارد و قاعده اولی عدم بطلان اجاره تنافی نیست.
مثلا جایی که مورد اجاره موقوف بوده است و موجر می‌میرد، در این صورت منافع بعد از مرگ، اصلا در ملک او نبوده است تا اجاره در مورد آنها صحیح باشد و لذا اجاره به خاطر مرگ باطل نشده است بلکه به خاطر عدم ملکیت است که این عدم ملکیت مستکشف به مرگ است.
قاعده این بود که اجاره صحیح، با مرگ منفسخ نمی‌شود یعنی حیثیت مرگ موجب انفساخ نیست اما اگر مرگ مستلزم با عدم ملکیت منفعت باشد اجاره منفسخ است نه به خاطر مرگ بلکه به خاطر نبود ملکیت.
مثل جایی که فرد منفعتی را یک سال اجاره کرده است و بعد آن را دو سال به فرد دیگری اجاره دهد در اینجا بطلان اجاره نسبت به یک سال مازاد، به خاطر عدم ملکیت است.
اما مالی که موقوف نباشد و مالک عین باشد منافع مال را الی الابد مالک است حتی بعد از مرگش. ملکیت منافع به طول عمر عین است نه به طول عمر مالک چون قابلیت منفعت در این عین بالفعل وجود دارد و مالک عین مالک این قابلیت هم هست. بله استیفای منفعت منوط به حضور زمان است و لذا می‌توان منافع آینده را از همین اکنون اجاره داد و بلکه در هر اجاره‌ای همین طور است و گرنه باید برای هر آن و هر لحظه یک اجاره منعقد می‌شد.
و اگر منافع را منتقل نکرده باشد بعد از مرگ همان طور که عین به وارث منتقل می‌شود منافع آن هم به وارث منتقل می‌شود.
حاصل اینکه در مثل وقف چون واقف فقط منافع محدود به مدت حیات موقوف علیه را به او واگذار کرده است لذا موقوف علیه مالک منافع بعد از مرگش نیست و اگر اجاره دهد اجاره باطل است چون منافعی را که مالک نبوده است اجاره داده است و تصرف فضولی است.
بنابراین بطلان اجاره در مساله مرگ موقوف علیه، نه به دلیل مرگ بلکه به دلیل ملازمه مرگ با عدم ملکیت منافع است و بطلان اجاره به خاطر عدم ملکیت منفعت منافاتی با عدم بطلان اجاره با مرگ ندارد.
علاوه که گفتیم مرگ موجر یا مستاجر موجب انفساخ اجاره نیست و در اینجا گفتیم مرگ موجر نشان می‌دهد اجاره از ابتداء نسبت به زمان بعد از آن منعقد نشده و صحیح نبوده است.
گفتیم در جایی که مورد اجاره موقوف نباشد یا مورد اجاره شخص است یا مورد اجاره عین است.
اگر مورد اجاره شخص است گاهی مباشرت و خصوصیت موجر یا مستاجر در اجاره قید است در این صورت با مرگ موجر یا مستاجر که خصوصیت آن قید شده است اجاره باطل می‌شود.
اما اگر مباشرت و خصوصیت موجر یا مستاجر در اجاره قید نباشد بلکه کلی عمل در ذمه باشد در این صورت اجاره باطل نیست.
و این دو صورت نیز از آن قاعده اولی استثناء نیست چون در این وارد نیز مورد اجاره اجیر یا مستاجر بوده است و بعد از مرگ آن، معلوم می‌شود که این منفعتی که مورد اجاره قرار گرفته است وجود نداشته است و لذا اجاره محکوم به بطلان است. رکن اجاره این است که منفعت مورد اجاره وجود داشته باشد و اگر منفعت مورد اجاره وجود نداشته باشد اجاره باطل است. بطلان اجاره در اینجا نه به خاطر مرگ بلکه به خاطر عدم وجود منفعت است.
و اگر مورد اجاره عین باشد در این صورت اگر مباشرت مستاجر در اجاره قید شده باشد با مرگ مستاجر اجاره باطل است.
ولی اگر مباشرت و خصوصیت مستاجر قید در اجاره نباشد بلکه شرط شده باشد در این صورت اجاره باطل نیست اما موجر حق فسخ خواهد داشت.
در جایی که مورد اجاره موقوفه باشد مرحوم سید یک مورد را استثناء کرده است و آن اینکه متولی وقف، آن را اجاره بدهد در این صورت با مرگ موجر عقد اجاره باطل نمی‌شود و با مرگ بطنی موجود در حال اجاره هم باطل نمی‌شود چون او حق تصرف در منافع مال موقوفه را در جهت مصالح موقوف علیهم دارد.
متولی ولایت بر مال موقوف و موقوف علیهم دارد و لذا می‌تواند منفعت آن را اجاره بدهد.
و مانند همین مورد جایی است که منفعت مورد وصیت باشد و موصی له آن را اجاره بدهد در این صورت بعد از مرگ موصی له، اجاره باطل است.
نکته‌ای که باید به آن توجه کرد این است که مرحوم آقای خویی نظری داشتند و آن اینکه فرمودند مورد اجاره عمل خارجی نیست بلکه عمل کلی در ذمه است و عمل خارجی وفای به آن است و لذا ایشان در مواردی که فرد بر عمل خاصی اجیر شده باشد و عمل را انجام ندهد اجاره را صحیح دانستند و او را مستحق اجرت المسمی و ضامن اجرت المثل دانستند.
همان حرف در اینجا دارای اثر است و لذا طبق آن تفصیلی بیان کرده‌اند که اگر اجیر بعد از انعقاد اجاره در مدتی بمیرد که انجام عمل غیر ممکن است اجاره باطل است اما اگر در مدتی بمیرد که انجام عمل در آن زمان ممکن بوده است اجاره صحیح است و باطل نمی‌شود.
ضمائم:
کلام مرحوم آقای خویی:
نسب إلى المشهور بين القدماء بطلان الإجارة بالموت مطلقاً، و نسب إلى جماعة بطلانها بموت المستأجر دون المؤجر.
و لم يعرف مستند لشي‌ء من هذين القولين سيّما الثاني منهما، فإنّ مقتضى القاعدة مع الغضّ عن النصّ: ملكيّة كلّ من المؤجر و المستأجر لما انتقل إليه إزاء ما انتقل عنه ملكيّة مطلقة غير مقيّدة بحياته، فإذا مات انتقل إلى وارثه، فالحكم بالبطلان بالموت يحتاج إلى الدليل، و لا دليل، بل مقتضى الإطلاق في أدلّة صحّة العقود و لزومها الاستمرار إلى ما بعد الموت.
و أمّا بحسب النصّ فبالنسبة إلى موت المستأجر لم يرد أيّ نصّ و لو ضعيفاً يدلّ عليه، فتفصيل بعضهم بالبطلان بموته دون موت المؤجر لم يتّضح وجهه، و هو أعرف بما قال.
و أمّا بالنسبة إلى موت المؤجر فقد وردت رواية واحدة بطرق عديدة قد يقال بدلالتها على البطلان بموته، و إن ذكر بعضهم أيضاً أنّها صريحة الدلالة على الصحّة.
و هي ما رواه الكليني بطريقيه عن إبراهيم بن محمّد الهمداني، قال: كتبت إلى أبي الحسن (عليه السلام) و سألته عن امرأة آجرت ضيعتها عشر سنين على أن تعطي الإجارة (الأُجرة خ ل) في كلّ سنة عند انقضائها، لا يقدّم لها شي‌ء من الإجارة (الأُجرة خ ل) ما لم يمض الوقت، فماتت قبل ثلاث سنين أو بعدها، هل يجب على ورثتها إنفاذ الإجارة إلى الوقت، أم تكون الإجارة منقضية بموت المرأة؟ فكتب: «إن كان لها وقت مسمّى لم يبلغ فماتت فلورثتها تلك الإجارة، فإن لم تبلغ ذلك الوقت و بلغت ثلثه أو نصفه أو شيئاً منه فتعطي ورثتها بقدر ما بلغت من ذلك الوقت إن شاء اللّه».
و رواها الشيخ عنه أيضاً تارةً، و عن الأبهري أُخرى.
و الكلام فيها يقع من حيث السند تارةً، و من ناحية الدلالة اخرى:
أمّا من حيث السند: فالظاهر أنّها ضعيفة بشتّى طرقها:
أمّا طريق الشيخ: فالمذكور في الوسائل في كلا طريقيه محمّد بن علي بن محبوب و هو سهو من قلمه الشريف، و صحيحه محمّد بن أحمد بن يحيى كما في التهذيب.
و الطريق صحيح إلى أحمد بن إسحاق الأبهري، أمّا هو فمجهول لم يرد فيه مدح و لا قدح، و له روايتان في مجموع الكتب الأربعة: هذه إحداهما، و الأُخرى رواية مضمرة.
نعم، من الجائز أن تكون النسخ كلّها مغلوطة و صحيحها: أحمد بن إسحاق الأشعري، بدل: أحمد بن إسحاق الأبهري، فإن كان الأمر كذلك فالرواية لا بأس بها حينئذٍ، لكنّه مجرّد احتمال غير مصحوب بدليل أو قرينة تشهد عليه.
و أمّا الطريق الآخر للشيخ و كذا طريق الكليني فهو أيضاً ضعيف بإبراهيم ابن محمّد الهمداني، حيث لم يرد فيه مدح و لا توثيق.
فهي إذن ضعيفة بطرقها لا يعوّل عليها، سواء أدلّت على الفساد أم لا.
و أمّا الدلالة: فمبنيّة على تفسير المراد من قوله: «فلورثتها تلك الإجارة» و أنّ الظاهر من هذه العبارة هل هو الانفساخ من حين الموت و أنّ زمام أمر الإجارة بعدئذٍ بيد الورثة فلهم أن يؤاجروا أو لا يؤاجروا؟
و أمّا الدلالة: فمبنيّة على تفسير المراد من قوله: «فلورثتها تلك الإجارة» و أنّ الظاهر من هذه العبارة هل هو الانفساخ من حين الموت و أنّ زمام أمر الإجارة بعدئذٍ بيد الورثة فلهم أن يؤاجروا أو لا يؤاجروا؟
أو أنّ المراد انتقال الأمر من المرأة إلى ورثتها و قيامهم مقامها في استحقاق الأُجرة المسمّاة و تسلّمها من المستأجر، فتدلّ حينئذٍ على صحّة الإجارة و عدم بطلانها بموت المؤجر كما ادّعاه جماعة؟
و كيفما كان، فلا يهمّنا البحث حول ذلك، فإنّه قليل الجدوى بعد ضعف السند المانع عن التعويل عليها، على أنّ الدلالة غير خالية عن المناقشة كما لا يخفى.
فالصحيح أنّ الإجارة لا تبطل لا بموت المؤجر و لا المستأجر، بل هي محكومة بالصحّة بمقتضى القاعدة حسبما عرفت.
هذا كلّه فيما إذا كان المؤجر مالكاً للمنفعة ملكيّة مرسلة مطلقة شاملة لما بعد الموت أيضاً، حيث إنّ من ملك شيئاً فقد ملك منافعه مؤبّداً كنفس العين من غير توقيت بزمان خاصّ، فإذا استوفى المنفعة بتمليكها إلى الغير فلا جرم تنتقل إليه مؤبّداً أيضاً.
و أمّا إذا كانت الملكيّة محدودة و مؤقّتة بزمان الحياة، كما في العين الموقوفة على البطون، فهذا ما تعرّض له الماتن (قدس سره) بقوله: نعم، في إجارة العين الموقوفة، إلخ.
قوله: نعم، في إجارة العين الموقوفة إذا آجر البطن السابق تبطل بموته بعد الانتقال إلى البطن اللاحق، لأنّ الملكيّة محدودة
فإنّ ملكيّة كلّ بطن للعين المذكورة محدودة بحياته كملكيّة منافعها، فالإجارة في مثلها تبطل بالموت لا محالة، لانتهاء أمد الملكيّة، فلو آجر البطن السابق بطلت الإجارة بموته و الانتقال إلى البطن اللاحق، بمعنى: أنّ الإجارة تعدّ بقاءً من الإجارة الفضوليّة، فيتوقّف نفوذها على إجازة البطن اللاحق، فالمراد من البطلان هنا هو المراد من بطلان البيع الفضولي، أي التوقّف على الإجازة.
قوله: و مثله ما لو كانت المنفعة موصى بها للمؤجّر ما دام حيّاً
حيث إنّه ينكشف بالموت عدم كونه بعدئذٍ مالكاً للمنفعة، فلا جرم تبطل الإجارة بقاءً، أي تتوقّف على إجازة من بيده الإجازة كما عرفت.
قوله: بخلاف ما إذا كان المؤجر هو المتولّي للوقف و آجر لمصلحة البطون إلى مدّة، فإنّها لا تبطل بموته و لا بموت البطن الموجود حال الإجارة
أمّا عدم البطلان بموت البطن الموجود فظاهر، لوقوع الإجارة بين المؤجر و هو المتولّي و بين المستأجر، و البطن الموقوف عليه أجنبي عن هذا العقد القائم بين ذينك الطرفين، فلا موجب لبطلان العقد بموت من هو أجنبي عنه.
و أمّا عدمه بموت المتولّي فكذلك، نظراً إلى أنّ ولايته و إن كانت محدودة بزمان حياته، و تنتقل بموته إلى شخص آخر لا محالة، إلّا أنّ متعلّق هذه الولاية غير متقيّد بزمان خاصّ، فكما يسوغ له بيع العين الموقوفة إذا اقتضته المصلحة و تبديلها بعين أُخرى، أو الصرف على الموقوف عليهم، فكذا له الإجارة مدّة طويلة، فكلّما تحقّقت المصلحة ثبتت الولاية من غير فرق بين نقل العين أو المنفعة في مدّة قصيرة أو طويلة. فإذا كان تصرّفه سائغاً و نافذاً لم يكن أيّ موجب للبطلان بموته كما هو واضح.
قوله: و كذا تبطل إذا آجر نفسه للعمل بنفسه
فكان المستأجر عليه العمل القائم بشخص الأجير بالمباشرة أو العمل الذي محلّه شخص المستأجر، كما لو آجره لحلق الرأس الصادر من خصوص الأجير أو الواقع على خصوص المستأجر فمات الأوّل في الأوّل أو الثاني في الفرض الثاني، فإنّ طروّ الموت المانع عن تحقّق العمل في الخارج كاشف عن عدم القدرة و عدم بقاء محلّ للإجارة، الملازم لبطلانها و انفساخها بطبيعة الحال.
و ما أفاده (قدس سره) و إن كان وجيهاً في الجملة إلّا أنّه لا يتمّ على إطلاقه.
و تحقيق المقام: أنّه قد يفرض تقييد متعلّق الإجارة بمدّة معيّنة و وقت محدود فاتّفق موت المؤجر أو المستأجر قبل حلول تلك المدّة أو في أثنائها، أو يفرض وقوعها مطلقة من غير تقييد بزمان خاصّ إلّا أنّه اتّفق الموت بعد الإجارة بلا فصل، أو مع فصل زمان لا يسع متعلّق الإجارة و لا يمكن وقوع العمل فيه بحيث انكشف عدم قدرته على إيجاد العمل في الخارج بتاتاً، ففي مثله لا مناص من الالتزام بالبطلان، لكشف الموت عن عدم كون المؤجر مالكاً لهذه المنفعة كي يملّكها للمستأجر، فبطبيعة الحال يحكم بالفساد و الانفساخ.
و أمّا إذا فرضنا أنّ الإجارة كانت مطلقة أو كانت مقيّدة بزمان بعيد الأمد طويل الأجل، فطرأ الموت بعد مضيّ زمانٍ كان يمكنه الإتيان بالعمل المستأجر عليه خارجاً إلّا أنّه أخّره باختياره اعتماداً على سعة الوقت، كما لو استؤجر للصلاة أو الصيام شهراً في خلال سنة فاتّفق موته في الشهر الثالث مثلًا. ففي مثله لا مقتضي للالتزام بالبطلان، لعدم كشف هذا النوع من العجز عن أيّ خلل في أركان الإجارة لدى انعقادها كما كان كاشفاً في الفرض السابق، فإنّ المفروض هنا قدرته على إيجاد العمل غير أنّه بنفسه سوّف و أخّر، فهذا من العجز الطارئ غير المانع عن صحّة الإجارة بوجه بعد استجماعها لشرائط الصحّة في ظرفها، و قد ملك بموجبها كلّ من المؤجر و المستأجر ما انتقل إليه من الآخر، فملك الأجير الأُجرة، كما ملك المستأجر العمل في الذمّة، فكانت ذمّة الأجير مشغولة طبعاً و مديناً له بهذا العمل، و حيث تعذّر الأداء بعروض الموت فلا جرم ينتقل إلى البدل فتخرج قيمته، أعني أُجرة المثل من تركته.
كما أنّ هذا هو الحال في البيع فيما لو كان قادراً على التسليم فلم يسلّم إلى أن طرأ العجز، فإنّ ذلك يستوجب الانتقال إلى البدل، و لا يستلزم البطلان بوجه بعد عدم كون البيع فاقداً لأيّ شرط من شرائط الصحّة.
نعم، بما أنّ عدم التسليم من موجبات الخيار فللمستأجر أو المشتري فسخ العقد و استرجاع الأُجرة المسمّاة، إذ قد تكون اجرة المثل أقلّ منها، و هذا مطلب آخر.
فالصحيح هو التفصيل بين ما إذا كان الموت كاشفاً عن عدم القدرة من الأوّل فيحكم حينئذٍ بالبطلان، و بين ما لم يكشف لكون العجز طارئاً و عارضاً بعد العقد فيحكم بالصحّة مع ثبوت الخيار للمستأجر، فإن لم يفسخ طالب الأجير بأُجرة المثل للعمل المتعذّر الذي تملّكه عليه.
ثمّ إنّ في تعليقة شيخنا الأُستاذ (قدس سره) في المقام ما لفظه: يختصّ البطلان بما إذا كان متعلّق الإجارة هو منفعة نفسه، و لو كان المتعلّق هو الخدمة و نحوها كلّيّاً و شرط المباشرة بنفسه فللمستأجر الخيار، إلخ.
ففصّل (قدس سره) بين لحاظ المباشرة على وجه القيديّة، و بين اعتبارها شرطاً في المتعلّق الكلّي، فإنّه لدى الموت يحكم بالبطلان في الأوّل و بالخيار في الثاني.
أقول: ما أفاده (قدس سره) في الشقّ الثاني و إن أمكن فرضه على وجه الندرة و الشذوذ، إلّا أنّه على خلاف الارتكاز العرفي، لما أشرنا إليه سابقاً و قد صرّح هو (قدس سره) أيضاً بأنّ الشروط في باب الأعمال و الكلّيّات راجعة إلى التقييد و إن كانت بلسان الشرط، فلو آجر نفسه لخدمة و اشترط المباشرة رجع في الحقيقة إلى جعل متعلّق الإجارة هو خدمة نفسه، و هذا هو موضوع الكلام في المقام، و أمّا الإيجار على الخدمة الكلّيّة سواء أ كانت منه أم من غيره، و اشتراط المباشرة على سبيل الالتزام في الالتزام، فهو أمر ممكن و قابل للتصوّر لكنّه خارج عن المرتكز العرفي.
فالصحيح في موضوع الكلام هو التفصيل على النحو الذي عرفت.
قوله: و إذا آجر الدار و اشترط على المستأجر سكناه بنفسه
قد يفرض لحاظ المباشرة على الوجه القيديّة بأن يكون المستأجر عليه خصوص السكنى الصادرة من شخص المستأجر، و لا ريب في البطلان حينئذٍ بالموت، لكشفه عن عدم كون هذه المنفعة مملوكة من الأوّل بعد كونها غير مقدورة و ممنوعة التحقّق خارجاً. و هذا واضح.
و أُخرى: يفرض لحاظها على وجه الشرطيّة، بأن كان معقد الإجارة و مصبّها هي الدار لا المنفعة الخاصّة و لكن مشروطاً بأن يسكنها بنفسه، و هذا على نحوين:
إذ تارةً يفرض تعلّق الغرض بسكونة شخص المستأجر بحيث لا يرضى المؤجر ببقاء الدار فارغة و خليّة عن الساكن، كما لا يرضى بسكونة غير هذا الشخص، و حينئذٍ فعروض مانع عن سكونته بنفسه من موت أو حبس أو سفر قهري و نحوها يكشف عن عدم مقدوريّة الشرط من الأوّل الملازم لبطلانه و عدم انعقاده، فلا تشمله أدلّة نفوذ الشرط و إن تخيّل المؤجر صحّته، فيصحّ العقد و يلغى الشرط بناءً على ما هو الصحيح من عدم كون الشرط الفاسد مفسداً لا أنّه يثبت له الخيار.
و اخرى: يراد بالاشتراط المزبور ما هو المتعارف المرتكز من تعلّق الغرض بالعقد السلبي لا الإيجابي، فيكون المقصود أن لا يسكنها غيره، سواء أسكنها هو أم تركها خالية، أم جعلها محرزاً و مخزناً. و هذا الشرط كما ترى أمر مقدور التحقّق حتى بعد الموت بأن يسكن الدار عائلته كما كانوا يسكنون في زمان حياته، أو أن تجعل محرزاً أو تترك فارغة تحت يد الورثة، فهو إذن شرط نافذ قبل الموت و بعده، فلا مقتضي لبطلانه و لا لثبوت الخيار للمؤجّر بمجرّد موت المستأجر كما هو ظاهر عبارة المتن، و إنّما يثبت له الخيار في خصوص ما لو سكنها شخص أجنبي، لصدق تخلّف الشرط حينئذٍ، الموجب لتعلّق الخيار في هذه الصورة خاصّة دون ما عداها. فعبارته (قدس سره) لا تستقيم على إطلاقها.
موسوعة الامام الخوئی، جلد ۳۰، صفحه ۱۲۶ به بعد.